Korte vraag: wanneer heeft u voor het laatst drie offertes opgevraagd voor het zwembad van uw urbanisatie, de lift en de verzekering? Precies. Nooit. En dat is waarom uw VvE-bijdrage in Calpe ongecontroleerd stijgt... niet vanwege de zee, noch omdat "alles duur is", maar door inertie.
Als uw VvE de diensten in de afgelopen 24 maanden niet opnieuw heeft aanbesteed, betaalt u te veel. Dat is geen mening. Het is wiskunde.
U woont of wilt wonen aan de Costa Blanca om een reden: licht, rust, uitzicht, strand en aperitief. Wat niet in dat plaatje past, is het zien van kosten die verzonnen lijken: IBI (Onroerendgoedbelasting), afval, water, verzekering, schoonmaak, tuinonderhoud, zwembad- en liftonderhoud. En een hoge VvE-bijdrage in Calpe die "altijd al zo was".
Ik vertel u het scenario dat we dagelijks zien: liftcontracten op de automatische piloot, zwembadpompen draaien alsof het augustus is midden in januari, gecontracteerd elektrisch vermogen dat dubbel zo hoog is als nodig, polissen met dubbele dekkingen en een beheerder die "doet wat hij altijd doet" omdat niemand iets anders vraagt.
U betaalt € 120 per maand en niemand protesteert "om de buren niet lastig te vallen". Het resultaat? U betaalt voor lucht: slecht gedimensioneerde diensten, zonder indicatoren, zonder vergelijking. En let op, in Calpe lijden gebouwen onder zoutaanslag, wind en bezettingspieken. Vertaald: onderhoud is belangrijk... maar meer betalen voor hetzelfde geeft u geen extra veiligheid. Het geeft u dure luiheid.
Als u een koper bent, staat u een onaangename verrassing te wachten: u bezoekt een perfect appartement en ontdekt vervolgens vaste woonlasten in Calpe die uw budget doden: VvE + IBI + water + afval. Klinkt bekend?
In 2025, met schommelende energie- en waterkosten, is vasthouden aan de pakketten van 2019 geld weggooien. "Maar de badmeester is verplicht." Ja, in het seizoen en volgens de regelgeving. "Maar het zwembad heeft X uur filtering nodig." Klopt, maar geprogrammeerd op temperatuur, niet uit gewoonte. "De lift wordt niet aangepakt." Onwaar: deze wordt opnieuw onderhandeld, geauditeerd en gemeten aan de hand van SLA (Service Level Agreement).
Wat als het dure niet Calpe is... maar uw passiviteit?
"Het was altijd al zo" is de duurste zin in uw VvE.
De truc is simpel: verborgen audit. Wat u niet ziet tijdens de vergadering, maar wat 15-25% van uw jaarbudget bepaalt. U gaat geen diensten schrappen, u gaat verspilling wegnemen.
Richt u op wat pijn doet en bespaart: contracten, vermogen, uren, dekkingen en wanbetalingen. Doe het met data, niet met meningen van de "zwager" die in Londen woont maar 6 minuten durende audio's naar de WhatsApp-groep stuurt.
Doel: kwaliteit behouden zonder het budget te verbranden. Vraag de onderhoudsdienst om curven per temperatuur: filtering op basis van graden, niet op basis van maanden. Winter met winterklaar maken en afdekking vermindert chemicaliën en verdamping. Overweeg een pomp met variabele snelheid (30-50% elektriciteitsbesparing) en zoutelektrolyse indien geschikt. Contract met SLA: duidelijkheid over incidenten, maximale reactietijd en boetes. Voeg drie offertes toe en een vergelijking op basis van taken, niet op basis van een "pakket".
Audit reddingen, storingen en reactietijden van het afgelopen jaar. Als de historie laag is, heronderhandel dan. Eis een vaste offerte met inbegrepen sleutelonderdelen of prijs per componentfamilie. Vervang TL-buizen door LED, controleer manoeuvres met een frequentieomvormer en rustmodi. En het voor de hand liggende: 3 verschillende voorstellen, niet van de neef van de vorige installateur.
Controleer het gecontracteerde vermogen en de belastingcurve. Als niemand in 12 maanden om een onderzoek heeft gevraagd, betaalt u te veel. Stap over op tijdsdiscriminatie (piek-/daluren) (2.0TD) en programmeer pompen, irrigatie en verlichting in daluren. Aanwezigheidssensoren en LED met fotocellen in garages en entrees. Contract met een energieleverancier zonder vaste looptijd en zonder "toegevoegde diensten" die u niet gebruikt.
Verwijder redundanties: betaal niet voor wat een andere polis al dekt. Vraag om een vergelijking met dezelfde dekkingsomvang, duidelijke eigen risico's en limieten. Als de schadefrequentie laag is, verlaag dan de premie. Als deze hoog is, beheer dan de oorzaak (afvoerbuizen, waterdichtheid) met het reservefonds en verlaag de premies volgend jaar.
Seizoensplan: het heeft geen zin om in januari drie keer per dag te vegen. Definieer meetbare taken (m2, frequentie, checklist), geen vage uren. Druppel- en geprogrammeerde irrigatie, planten met laag waterverbruik en mulchen om vocht vast te houden. Drie offertes, jaarcontract met driemaandelijkse controle op basis van KPI.
Vraag uw historiek op bij het gemeentelijk waterbedrijf en installeer gesectoriseerde meters (zwembad, irrigatie, garage). Spoor lekken op door nachtelijke verschillen. Pas de irrigatie aan op zonsopgang/zonsondergang. Controleer in het gemeenteregister of het afvaltarief en het gebruik correct zijn en zonder duplicaten. En alstublieft: sluit slangen, installeer verloopstukken en bewater de wind niet.
De beheerder werkt voor de VvE, niet andersom. Vraag om een maandelijks dashboard: achterstallige betalingen, incidenten, contracten, verbruik. Als de wanbetalingen meer dan 5-7% bedragen, verhoog dan de door de vergadering goedgekeurde toeslag en activeer incassoprocedures volgens de Wet op het Horizontaal Eigendom (Ley de Propiedad Horizontal). Elke euro die niet binnenkomt, betaalt u.
Controleer bij Suma Gestión Tributaria uw kadastrale waarde, toepasselijke kortingen voor automatische incasso en de mogelijkheid van gespreide betaling zonder toeslagen. Controleer of het gebruik van het pand en de oppervlakten correct zijn vermeld in het Kadaster; fouten hier kosten geld.
Patricia kocht een appartement met uitzicht op de Peñón. VvE-bijdrage: € 118/maand. "Dat is nu eenmaal zo", zeiden ze. Ze nam er geen genoegen mee. Samen met de voorzitter namen ze de contracten en data onder de loep. Zwembad met vaste filtering, elektrisch vermogen 8,8 kW terwijl 5,5 meer dan genoeg was, verzekering met dubbele dekkingen en schoonmaak "op basis van uren". De klassieker.
Her-aanbesteding van het zwembad met SLA en efficiënte pomp (-27% kosten), aanpassing van het vermogen en tijdsdiscriminatie (-22% elektriciteit), verzekering met een redelijk eigen risico (-18%) en taakgerichte schoonmaak (-15%). Wanbetalingen binnen drie maanden gecontroleerd met incassoprocedures.
Resultaat: bijdrage van € 118 naar € 95/maand (-19%) verlaagd zonder ook maar één dienst te verliezen. Zelfde gebouw, ander beheer. En ja, nu pronkt ze met haar VvE alsof het haar startup is.
U wordt wakker, opent het terras en denkt alleen aan de zee. Geen vreemde brieven, geen verrassende bijdragen, geen eindeloze WhatsApp-discussies. U weet dat uw VvE in Calpe functioneert met data en slimme contracten. Uw vaste woonlasten zijn geen loterij meer: ze zijn onder controle.
Als u gaat kopen, ziet u een cijfer en raakt u niet in paniek: duidelijke IBI, afval en water gecontroleerd, VvE met KPI. Als u gaat verkopen, oogt uw gebouw serieus, met transparante kosten. Dat verhoogt de interesse en de prijs. Een rust die vanaf de entree merkbaar is.
Er zijn twee soorten eigenaren in Calpe: degenen die klagen in de lift... en degenen die de bijdrage verlagen zonder aan kwaliteit in te boeten. Kies uw kant.
Wilt u hulp bij het auditen van uw VvE en het afstemmen van uw cijfers op de realiteit van de markt aan de Costa Blanca? Bij Marina Digorn vechten we al meer dan 20 jaar voor duidelijke cijfers. Wij geven u een checklist voor kosten-audit, controleren IBI, afval en water, en als u gaat verkopen, passen we dit in in een 90-dagen verkoopplan (met commissiereductie als we niet leveren). Als u gaat kopen, stellen we een woningetalage voor u samen met geverifieerde vaste lasten, zodat uw Excel-bestand achteraf niet explodeert.
Schrijf ons op info@marinadigorn.com, bel naar +34 619 89 16 85 of kom langs bij Av. de Ifach, 4, 03710 Calp. Vraag om de "Verborgen Audit van uw VvE" en de checklist voor vaste lasten. Blijft u betalen uit gewoonte of begint u respect af te dwingen voor uw cijfers?
