Question rapide : à quand remonte la dernière fois que vous avez demandé trois devis pour la piscine de votre résidence, l'ascenseur et l'assurance ? Exact. Jamais. Et c'est pourquoi votre frais de copropriété à Calpe augmente sans cesse… non pas à cause de la mer, ni parce que « tout est cher », mais par inertie.
Si votre copropriété n'a pas mis en concurrence les services au cours des 24 derniers mois, vous payez trop. Ce n'est pas une opinion. C'est mathématique.
Vous vivez ou voulez vivre sur la Costa Blanca pour une raison : lumière, calme, vues, plage et apéritif. Ce qui ne correspond pas à cette image, c'est de voir des charges qui semblent inventées : IBI (Taxe Foncière), ordures, eau, assurance, nettoyage, jardinage, entretien des piscines et des ascenseurs. Et un frais de copropriété élevé à Calpe qui « a toujours été ainsi ».
Je vous raconte le scénario que nous voyons tous les jours : contrats d'ascenseur en pilote automatique, pompes de piscine fonctionnant comme si c'était août en plein janvier, puissance électrique souscrite au double de ce qui est nécessaire, polices d'assurance avec des couvertures en double et un syndic qui « fait comme d'habitude » parce que personne ne lui demande autre chose.
Vous payez 120 € par mois et personne ne proteste « pour ne pas embêter les voisins ». Résultat ? Vous payez dans le vide : services mal dimensionnés, sans indicateurs, sans comparaison. Et attention, à Calpe, les immeubles souffrent du salpêtre, du vent et des pics d'occupation. Traduction : l'entretien est important… mais payer plus pour la même chose ne vous donne pas plus de sécurité. Cela vous coûte cher en paresse.
Si vous êtes acheteur, vous avez une mauvaise surprise : vous visitez un appartement parfait et découvrez ensuite des dépenses fixes de logement à Calpe qui tuent votre budget : copropriété + IBI + eau + ordures. Cela vous parle.
En 2025, avec l'énergie et l'eau qui dansent, continuer avec les packs de 2019, c'est donner de l'argent. « Mais le maître-nageur est obligatoire. » Oui, en saison et selon la réglementation. « Mais la piscine a besoin de X heures de filtration. » C'est vrai, mais programmé par température, pas par habitude. « Mais l'ascenseur, on n'y touche pas. » Faux : il se renégocie, s'audite et se mesure par SLA (Accord de Niveau de Service).
Et si ce qui est cher n'était pas Calpe… mais votre passivité ?
« Cela a toujours été ainsi » est la phrase la plus chère de votre copropriété.
L'astuce est simple : audit caché. Ce qui n'est pas visible lors de la réunion de palier, mais qui décide de 15 à 25 % de votre budget annuel. Vous n'allez pas réduire les services, vous allez réduire le gaspillage.
Concentrez-vous là où ça fait mal et là où ça économise : contrats, puissances, heures, couvertures et créances douteuses. Faites-le avec des données, pas avec les opinions du « beau-frère » qui vit à Londres mais envoie des audios de 6 minutes au groupe WhatsApp.
Objectif : maintenir la qualité sans brûler le budget. Demandez au mainteneur des courbes par température : filtration par degrés, pas par mois. L'hiver avec hivernage et couverture réduit les produits chimiques et l'évaporation. Évaluez une pompe à vitesse variable (économie électrique de 30 à 50 %) et la chloration au sel si cela convient. Contrat avec SLA : clarté des incidents, réponse maximale et pénalités. Incluez trois offres et une comparaison par tâches, non par « forfait ».
Auditez les sauvetages, les pannes et les temps de réponse de la dernière année. Si l'historique est faible, renégociez. Exigez une offre fermée avec pièces clés incluses ou un prix par famille de composants. Remplacez les fluorescents par des LED, révisez les manœuvres avec un variateur et les modes de veille. Et l'évidence : 3 propositions distinctes, pas du cousin de l'installateur précédent.
Vérifiez les puissances souscrites et la courbe de charge. Si personne n'a demandé d'étude en 12 mois, vous payez trop. Passez à la tarification heures pleines/heures creuses (2.0TD) et programmez les pompes, l'arrosage et l'éclairage en heures creuses. Capteurs de présence et LED avec photocellules dans les garages et les halls. Contrat avec un fournisseur sans engagement et sans « services ajoutés » que vous n'utilisez pas.
Éliminez les redondances : ne payez pas ce qu'une autre police couvre déjà. Demandez une comparaison avec le même périmètre de couvertures, des franchises et des limites claires. Si la sinistralité est faible, la prime baisse. Si elle est élevée, gérez la cause (colonnes de chute, imperméabilisation) avec le fonds de réserve et réduisez les primes l'année prochaine.
Plan saisonnier : il est inutile de balayer trois fois par jour en janvier. Définissez des tâches mesurables (m2, fréquence, check-list), pas des heures floues. Arrosage au goutte-à-goutte et programmateur, plantes à faible consommation d'eau et paillage pour retenir l'humidité. Trois offres, contrat annuel avec révision trimestrielle par KPI.
Demandez à l'entreprise municipale votre historique et installez des compteurs sectorisés (piscine, arrosage, garage). Détectez les fuites par des différences nocturnes. Ajustez l'arrosage au lever/coucher du soleil. Vérifiez au cadastre municipal que la taxe sur les ordures et l'utilisation sont correctes et sans duplicata. Et s'il vous plaît : fermez les tuyaux, installez des réducteurs et n'arrosez pas le vent.
Le syndic travaille pour la copropriété, pas l'inverse. Demandez un tableau de bord mensuel : impayés, incidents, contrats, consommations. Si les créances douteuses dépassent 5–7 %, augmentez la majoration approuvée en Assemblée et activez le recouvrement judiciaire conformément à la Loi sur la Propriété Horizontale. Chaque euro qui n'entre pas, c'est vous qui le payez.
Vérifiez auprès de Suma Gestión Tributaria votre valeur cadastrale, les bonifications applicables par domiciliation et l'option de fractionnement sans majoration. Vérifiez que l'usage de l'immeuble et les surfaces sont correctement enregistrés au Cadastre ; les erreurs ici représentent de l'argent.
Patricia a acheté un appartement avec vue sur le Peñón. Copropriété : 118 €/mois. « C'est comme ça », lui a-t-on dit. Elle n'a pas cédé. Avec le président, ils ont épluché les contrats et les données. Piscine avec filtration fixe, puissance électrique de 8,8 kW alors que 5,5 suffisaient amplement, assurance avec couvertures en double et nettoyage « à l'heure ». Le classique.
Nouvel appel d'offres pour la piscine avec SLA et pompe efficace (-27 % de coût), ajustement de la puissance et tarification heures pleines/creuses (-22 % d'électricité), assurance avec franchise raisonnable (-18 %) et nettoyage par tâches (-15 %). Créances douteuses maîtrisées en trois mois avec recouvrement judiciaire.
Résultat : cotisation passée de 118 € à 95 €/mois (-19 %) sans perdre un seul service. Même immeuble, gestion différente. Et oui, maintenant elle se vante de sa copropriété comme si c'était sa startup.
Vous vous réveillez, ouvrez la terrasse et ne pensez qu'à la mer. Il n'y a pas de lettres étranges, pas d'appels de fonds surprises, pas de discussions WhatsApp éternelles. Vous savez que votre copropriété à Calpe fonctionne avec des données et des contrats intelligents. Vos dépenses fixes de logement ne sont plus une loterie : elles sont sous contrôle.
Si vous achetez, vous voyez un chiffre et vous ne paniquez pas : IBI clair, ordures et eau vérifiées, copropriété avec KPI. Si vous vendez, votre immeuble a l'air sérieux, avec des coûts transparents. Cela augmente l'intérêt et le prix. Une tranquillité qui se remarque dès le portail.
Il y a deux types de propriétaires à Calpe : ceux qui se plaignent dans l'ascenseur… et ceux qui baissent la cotisation sans perdre en qualité. Choisissez votre camp.
Voulez-vous de l'aide pour auditer votre copropriété et aligner vos chiffres sur la réalité du marché de la Costa Blanca ? Chez Marina Digorn, nous nous battons pour des chiffres clairs depuis plus de 20 ans. Nous vous donnons une checklist d'audit des dépenses, nous révisons l'IBI, les ordures et l'eau, et si vous vendez, nous l'intégrons dans un plan de vente en 90 jours (avec réduction de commission si nous ne respectons pas l'engagement). Si vous achetez, nous vous préparons une vitrine de logements avec des dépenses fixes vérifiées pour que votre fichier Excel n'explose pas après.
Écrivez-nous à info@marinadigorn.com, appelez au +34 619 89 16 85 ou passez par Av. de Ifach, 4, 03710 Calp. Demandez l'« Audit Caché de votre Copropriété » et la checklist des dépenses fixes. Allez-vous continuer à payer par habitude ou allez-vous commencer à vous faire respecter par vos chiffres ?
