Быстрый вопрос: когда вы в последний раз запрашивали три сметы на бассейн вашего жилого комплекса, лифт и страховку? Точно. Никогда. И поэтому ваш взнос в ТСЖ/ЖСК в Кальпе растет безудержно… не из-за моря, не из-за того, что «все дорого», а по инерции.
Если ваше ТСЖ не проводило тендер на услуги за последние 24 месяца, вы переплачиваете. Это не мнение. Это математика.
Вы живете или хотите жить на Коста Бланка по одной причине: свет, спокойствие, виды, пляжный отдых и аперитив. Что не вписывается в эту картину, так это начисления, которые кажутся выдуманными: IBI (налог на недвижимость), вывоз мусора, вода, страховка, уборка, садоводство, обслуживание бассейнов и лифтов. И высокий взнос в ТСЖ в Кальпе, который «всегда был таким».
Я расскажу вам сценарий, который мы видим ежедневно: договоры на лифты на автопилоте, насосы для бассейна работают так, будто сейчас август, хотя на дворе январь, контрактная электрическая мощность вдвое выше, чем нужно, полисы с дублирующимся покрытием и управляющий, который «делает как обычно», потому что никто не просит другого.
Вы платите 120 € в месяц, и никто не протестует, «чтобы не напрягать соседей». Результат? Вы платите за воздух: услуги плохо рассчитаны, без показателей, без сравнения. И будьте осторожны, в Кальпе здания страдают от солей, ветра и пиков заполняемости. Перевод: обслуживание важно… но платить больше за то же самое не дает вам больше безопасности. Это дорогая лень.
Если вы покупатель, вас ждет неприятный сюрприз: вы осматриваете идеальную квартиру, а затем обнаруживаете фиксированные расходы на жилье в Кальпе, которые убивают ваш бюджет: ТСЖ + IBI + вода + мусор. Звучит знакомо.
В 2025 году, когда цены на энергию и воду скачут, продолжать пользоваться *пакетами* 2019 года — это дарить деньги. «Но спасатель обязателен». Да, в сезон и по нормативам. «Но бассейну нужно X часов фильтрации». Верно, но запрограммированных по температуре, а не по привычке. «Лифт нельзя трогать». Ложь: его можно пересмотреть, проверить и измерить по SLA (Соглашение об уровне обслуживания).
А что, если дорого не в Кальпе… а ваша пассивность?
«Всегда было так» — самая дорогая фраза в вашем ТСЖ.
Хитрость проста: скрытый аудит. То, что не видно на собрании жильцов, но что определяет 15–25% вашего годового бюджета. Вы не будете сокращать услуги, вы будете вычитать расточительство.
Сосредоточьтесь там, где больно и где экономится: контракты, мощность, часы, покрытие и задолженность. Делайте это с данными, а не с мнениями «свата», который живет в Лондоне, но отправляет 6-минутные аудио в группу WhatsApp.
Цель: поддерживать качество без сжигания бюджета. Попросите обслуживающую компанию кривые по температуре: фильтрация по градусам, а не по месяцам. Зима с *консервацией* и покрытием снижает химию и испарение. Рассмотрите насос с переменной скоростью (экономия электроэнергии 30–50%) и солевое хлорирование, если подходит. Договор с SLA: ясность инцидентов, максимальное время ответа и штрафы. Включите три предложения и сравнение по задачам, а не по «пакету».
Проведите аудит спасательных операций, поломок и времени отклика за последний год. Если история низкая, пересмотрите условия. Требуйте фиксированное предложение с включением ключевых запчастей или цену по семейству компонентов. Замените люминесцентные лампы на LED, проверьте маневры с вариатором и режимы ожидания. И очевидное: 3 разных предложения, а не от кузена предыдущего установщика.
Проверьте контрактную мощность и кривую нагрузки. Если никто не заказывал исследование за 12 месяцев, вы переплачиваете. Перейдите на дифференцированный тариф (2.0TD) и запрограммируйте насосы, полив и освещение на ночной тариф. Датчики присутствия и LED с фотоэлементами в гаражах и подъездах. Договор с поставщиком без привязки и без «дополнительных услуг», которыми вы не пользуетесь.
Уберите дублирование: не платите за то, что уже покрывает другой полис. Запросите сравнение с тем же периметром покрытия, четкими франшизами и лимитами. Если история убытков низкая, снизьте премию. Если высокая, управляйте причиной (ливневые стоки, гидроизоляция) с помощью резервного фонда и снижайте премии в следующем году.
Сезонный план: нет смысла подметать три раза в день в январе. Определите измеримые задачи (м2, частота, чек-лист), а не расплывчатые часы. Полив капельный и по программе, растения с низким потреблением воды и мульчирование для удержания влаги. Три предложения, годовой контракт с ежеквартальным обзором по KPI.
Запросите у муниципальной компании свою историю и установите секторированные счетчики (бассейн, полив, гараж). Выявляйте утечки по ночным перепадам. Регулируйте полив на рассвет/закат. Проверьте в муниципальном реестре, что тариф на мусор и использование верны и без дублирования. И, пожалуйста: закрывайте шланги, устанавливайте редукторы и не поливайте ветер.
Управляющий работает на ТСЖ, а не наоборот. Требуйте ежемесячную приборную панель: неплатежи, инциденты, контракты, потребление. Если задолженность превышает 5–7%, повышайте утвержденный собранием сбор и активируйте судебное взыскание согласно Закону о горизонтальной собственности. Каждый евро, который не поступает, платите вы.
Проверьте в Suma Gestión Tributaria свою кадастровую стоимость, применимые льготы за прямое дебетование и возможность рассрочки без надбавок. Убедитесь, что использование здания и площади правильно указаны в Кадастре; ошибки здесь — это деньги.
Патрисия купила квартиру с видом на Пеньон. Взнос в ТСЖ: 118 €/мес. «Так уж повелось», сказали ей. Она не согласилась. Вместе с председателем они подняли контракты и данные. Бассейн с фиксированной фильтрацией, электрическая мощность 8,8 кВт, когда 5,5 было достаточно, страховка с дублирующимся покрытием и уборка «по часам». Классика.
Повторный тендер на бассейн с SLA и эффективным насосом (-27% стоимости), корректировка мощности и дифференцированный тариф (-22% света), страховка с разумной франшизой (-18%) и уборка по задачам (-15%). Задолженность контролируется через три месяца с помощью судебного взыскания.
Результат: взнос с 118 € до 95 €/мес (-19%) без потери ни одной услуги. То же здание, другое управление. И да, теперь она хвастается своим ТСЖ, как своим стартапом.
Вы просыпаетесь, открываете террасу и думаете только о море. Нет странных писем, нет внезапных доп. сборов, нет вечных споров в WhatsApp. Вы знаете, что ваше ТСЖ в Кальпе работает с данными и умными контрактами. Ваши фиксированные расходы на жилье больше не лотерея: они под контролем.
Если вы собираетесь покупать, вы видите цифру и не паникуете: четкий IBI, мусор и вода проверены, ТСЖ с KPI. Если вы собираетесь продавать, ваше здание выглядит солидно, с прозрачными расходами. Это повышает интерес и цену. Спокойствие, которое видно прямо с подъезда.
В Кальпе есть два типа владельцев: те, кто жалуется в лифте… и те, кто снижает взнос без потери качества. Выберите свою сторону.
Хотите помощи в аудите вашего ТСЖ и приведении ваших цифр в соответствие с реальностью рынка Коста Бланка? В Marina Digorn мы боремся за четкие цифры более 20 лет. Мы предоставим вам чеклист аудита расходов, проверим IBI, мусор и воду, и если вы продаете, мы включим это в план продажи за 90 дней (с уменьшением комиссии, если мы не выполним обязательства). Если вы покупаете, мы подготовим вам витрину жилья с проверенными фиксированными расходами, чтобы ваш Excel не взорвался потом.
Напишите нам на info@marinadigorn.com, позвоните по номеру +34 619 89 16 85 или зайдите по адресу Av. de Ifach, 4, 03710 Calp. Запросите «Скрытый аудит вашего ТСЖ» и чеклист фиксированных расходов. Вы собираетесь продолжать платить по привычке или начнете взимать уважение к своим цифрам?
