Seit dem 1. Januar 2022 muss jede Person, die in Spanien eine Immobilie kauft, erbt oder erhält, eine neue wichtige Information sehr genau beachten: den Referenzwert. Diese von der Generaldirektion des Katasters festgelegte Zahl hat die Berechnung der Steuern bei dieser Art von Transaktionen vollständig verändert.
Und warum ist das so wichtig? Denn wenn Sie jetzt ein Haus für 180.000 € kaufen, der Referenzwert aber 165.000 € beträgt, werden die Steuern nicht auf der Grundlage des gezahlten Betrags berechnet, sondern auf dem höheren der beiden Werte. Das heißt, Sie müssen die 180.000 € versteuern. Dieser Wert dient als Grundlage für wichtige Steuern wie die Grunderwerbsteuer (ITP), die Stempelsteuer (AJD) oder die Erbschafts- und Schenkungssteuer.
In diesem Artikel werden wir uns klar ansehen, was der Referenzwert genau ist, wie er berechnet wird, wie Sie ihn einsehen können und welche Auswirkungen er beim Kauf oder der Erbschaft einer Immobilie hat. Gehen wir Schritt für Schritt vor.
Der Referenzwert wird vom Kataster auf der Grundlage der tatsächlichen Kauf- und Verkaufspreise festgelegt, die notariell beurkundet wurden. Diese Transaktionen werden analysiert und die Daten mit den im Kataster registrierten Merkmalen jeder Immobilie abgeglichen: Fläche, Lage, Alter, Nutzung usw.
Die Idee ist, eine Zahl zu erhalten, die dem Marktpreis recht nahe kommt, ihn aber nicht übersteigt. Dazu wird ein „Minderungsfaktor“ angewendet, der die Berechnung nach unten korrigiert und sicherstellt, dass der Wert nicht über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Dieser Wert ist nicht dasselbe wie der Katasterwert, der für die Grundsteuer (IBI) verwendet wird. Der Referenzwert dient zur Berechnung von Steuern, wenn eine Übertragung der Immobilie stattfindet (Verkauf, Erbschaft, Schenkung...). Und ja, er wirkt sich direkt auf den Betrag aus, den Sie an das Finanzamt zahlen müssen.
Weil er zur Mindestbasis für die Berechnung bestimmter Steuern geworden ist. Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder erben, wird das Finanzamt von Ihnen verlangen, mindestens den Referenzwert zu versteuern, auch wenn Sie weniger bezahlt haben. Nur wenn der von Ihnen gezahlte Preis höher ist, wird dieser andere Betrag als Referenz genommen.
Konkret betrifft dies die folgenden Steuern:
Grunderwerbsteuer (ITP)
Stempelsteuer (AJD)
Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD)
Und in einigen Fällen auch die Vermögenssteuer (für Immobilien, die seit 2022 erworben wurden)
Darüber hinaus wird dieser Wert jährlich auf der Grundlage der Daten notarieller Verkäufe überprüft. So bleibt er aktuell und näher an der Realität des Marktes.
Sie haben mehrere Möglichkeiten, den Referenzwert einer Immobilie herauszufinden:
Dies ist die bequemste Option. Gehen Sie auf www.sedecatastro.gob.es, rufen Sie den Abschnitt „Valor de referencia“ (Referenzwert) auf und führen Sie die Abfrage mit Ihrem digitalen Zertifikat, elektronischen Personalausweis oder Cl@ve durch. Sie benötigen lediglich Ihre NIF (Steuernummer) und die Katasterreferenz der Immobilie.
Sie können die Nummern 91 387 45 50 oder 902 37 36 35 anrufen (Montag bis Freitag von 9 bis 19 Uhr). Sie werden nach Ihrem Personalausweis gefragt, um Ihre Identität zu überprüfen.
Sie können auch die Büros des Katasters aufsuchen. Allerdings benötigen Sie einen vorherigen Termin und müssen Ihren Personalausweis und die Katasterreferenz (oder die Adresse der Immobilie) mitbringen.
Der Wert wird auf der Grundlage der tatsächlichen Kauf- und Verkaufspreise berechnet, die nach homogenen Zonen zusammengefasst werden. Jeder Zone ist ein durchschnittlicher Wertmodul zugewiesen. Darauf werden Anpassungen entsprechend den spezifischen Merkmalen der Immobilie angewendet (z. B. ob sie renoviert oder älter ist). Und dann wird der berühmte Minderungsfaktor (derzeit 0,9) angewendet.
Nehmen wir ein 150 m² großes Haus in einem erschlossenen Gebiet an, das 10 Jahre alt und in gutem Zustand ist. Wenn der durchschnittliche Wertmodul einen Wert von 300.000 € ergibt, würde der Referenzwert nach Anwendung des Minderungsfaktors 270.000 € betragen.
Diese Werte und die Kriterien für ihre Berechnung sind auf der Website des Katasters veröffentlicht. Sie können sie einsehen, wenn Sie weitere Details wünschen.
Ja. Nicht alle Immobilien haben einen Referenzwert. Zum Beispiel:
Gewerberäume, Büros, Industriegebäude...
Immobilien in schlechtem Zustand oder Ruinen
Unbebaute Grundstücke
Immobilien zur kulturellen, religiösen oder gesundheitlichen Nutzung
In diesen Fällen werden die Steuern auf der Grundlage des höchsten dieser drei Werte berechnet: des deklarierten Werts, des tatsächlichen Preises oder des Marktwerts.
Obwohl sie ähnlich klingen, sind es unterschiedliche Dinge:
| Aspekt | Katasterwert | Referenzwert |
|---|---|---|
| Hauptnutzung | Grundsteuer (IBI) | Grunderwerbsteuer (ITP), Stempelsteuer (AJD), Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD) |
| Aktualisierung | Gemäß Staatshaushalten | Jährlich, basierend auf Verkäufen |
| Zugriff | Nur der Eigentümer kann ihn einsehen | Öffentlich |
| Berechnungsmethode | Weniger marktnah | Genauer am realen Preis |
Bei Unterschieden zwischen den beiden Werten wendet das Finanzamt den Referenzwert zur Berechnung der Steuern bei Vermögensübertragungen an.
Der Referenzwert ist gekommen, um zu bleiben. Seit 2022 ist er ein Schlüsselelement, um zu verstehen, wie viel Steuern Sie zahlen müssen, wenn Sie eine Immobilie kaufen, erben oder erhalten. Ihn einzusehen ist einfach, und seine Berücksichtigung kann Ihnen helfen, jede Immobilientransaktion besser zu planen.
Wenn Ihrer Immobilie dieser Wert jedoch nicht zugewiesen wurde oder Sie Zweifel an seiner Anwendung haben, ist es am besten, die Hilfe eines spezialisierten Beraters in Anspruch zu nehmen. Denn obwohl das System transparenter als zuvor ist, ist es auch technischer... und es ist ratsam, bei so viel Geld im Spiel keine Zweifel offen zu lassen.
