Depuis le 1er janvier 2022, toute personne qui achète, hérite ou reçoit un bien immobilier en Espagne doit être très attentive à une nouvelle donnée clé : la valeur de référence. Ce chiffre, établi par la Direction Générale du Cadastre, a complètement changé la manière dont les impôts sont calculés dans ce type de transaction.
Et pourquoi est-ce si important ? Parce que désormais, si vous achetez un logement pour 180 000 €, mais que la valeur de référence est de 165 000 €, les impôts ne sont pas calculés sur ce que vous avez payé, mais sur la plus élevée des deux valeurs. C'est-à-dire qu'il faut payer des impôts sur 180 000 €. Cette valeur sert de base pour des impôts importants tels que l'ITP, l'AJD ou l'impôt sur les successions et donations.
Dans cet article, nous allons voir clairement ce qu'est exactement la valeur de référence, comment elle est calculée, comment vous pouvez la consulter et quelles implications elle a lors de l'achat ou de l'héritage d'un bien immobilier. Allons-y étape par étape.
La valeur de référence est établie par le Cadastre à partir des prix d'achat et de vente réels signés devant notaire. Ils analysent ces transactions et croisent les données avec les caractéristiques de chaque bien immobilier enregistré au Cadastre : superficie, emplacement, ancienneté, usage, etc.
L'idée est d'obtenir un chiffre qui se rapproche assez du prix du marché, mais sans le dépasser. Pour cela, ils appliquent un « facteur de minoration », qui ajuste le calcul à la baisse et assure que la valeur n'est pas supérieure à la valeur réelle du marché.
Cette valeur n'est pas la même que la valeur cadastrale, qui est utilisée pour l'IBI (impôt foncier). La valeur de référence est utilisée pour calculer les impôts lorsqu'il y a une transmission du bien immobilier (vente, héritage, donation...). Et oui, cela affecte directement ce que vous allez payer au fisc.
Parce qu'elle est devenue la base minimale pour calculer certains impôts. Si vous achetez ou héritez d'un appartement, le fisc vous demandera de payer des impôts, au minimum, sur la valeur de référence, même si vous avez payé moins. Seulement si le prix que vous payez est plus élevé, ce montant est pris comme référence.
Concrètement, cela affecte les impôts suivants :
Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP)
Actes Juridiques Documentés (AJD)
Impôt sur les Successions et Donations (ISD)
Et dans certains cas, également l'Impôt sur la Fortune (pour les biens acquis depuis 2022)
De plus, cette valeur est révisée chaque année en fonction des données des ventes notariées. Cela la maintient à jour et plus proche de la réalité du marché.
Vous avez plusieurs façons de connaître la valeur de référence d'un bien immobilier :
C'est l'option la plus pratique. Rendez-vous sur www.sedecatastro.gob.es, accédez à la section « Valor de referencia » (Valeur de référence) et effectuez la consultation avec votre certificat numérique, votre DNI électronique ou Cl@ve. Vous n'avez besoin que de votre NIF (numéro d'identification fiscale) et de la référence cadastrale du bien immobilier.
Vous pouvez appeler le 91 387 45 50 ou le 902 37 36 35 (du lundi au vendredi, de 9h à 19h). Ils vous demanderont votre DNI pour vérifier votre identité.
Vous pouvez également vous rendre aux bureaux du Cadastre. Cependant, vous devez prendre rendez-vous au préalable et apporter votre DNI et la référence cadastrale (ou l'adresse du bien immobilier).
La valeur est calculée à partir des prix d'achat et de vente réels, regroupés par zones homogènes. Chaque zone a un module de valeur moyenne assigné. Des ajustements sont appliqués à cela en fonction des caractéristiques spécifiques du bien immobilier (par exemple, s'il est rénové ou plus ancien). Et ensuite, le fameux facteur de minoration (actuellement de 0,9) est appliqué.
Supposons une maison de 150 m² dans une zone consolidée, âgée de 10 ans et en bon état. Si le module de valeur moyenne donne une valeur de 300 000 €, après application du facteur de minoration, la valeur de référence serait de 270 000 €.
Ces valeurs et les critères de leur calcul sont publiés sur le site web du Cadastre. Vous pouvez les consulter si vous souhaitez plus de détails.
Oui. Tous les biens immobiliers n'ont pas de valeur de référence. Par exemple :
Locaux commerciaux, bureaux, bâtiments industriels...
Biens immobiliers en mauvais état ou en ruines
Terrains sans développement urbain
Biens immobiliers à usage culturel, religieux ou sanitaire
Dans ces cas, les impôts sont calculés sur la plus élevée de ces trois valeurs : ce qui est déclaré, le prix réel ou la valeur du marché.
Bien qu'ils semblent similaires, ce sont des choses différentes :
| Aspect | Valeur cadastrale | Valeur de référence |
|---|---|---|
| Usage principal | IBI (Impôt Foncier) | ITP, AJD, Impôt sur les Successions et Donations |
| Mise à jour | Selon les budgets de l'État | Annuelle, selon les ventes |
| Accès | Seul le propriétaire peut la consulter | Publique |
| Méthode de calcul | Moins proche du marché | Plus ajustée au prix réel |
S'il y a des différences entre les deux, le fisc appliquera la valeur de référence pour calculer les impôts sur les transmissions patrimoniales.
La valeur de référence est là pour rester. Depuis 2022, c'est un élément clé pour comprendre combien vous allez payer d'impôts si vous achetez, héritez ou recevez un bien immobilier. La consulter est simple, et en tenir compte peut vous aider à mieux planifier toute transaction immobilière.
Cependant, si votre bien immobilier n'a pas cette valeur attribuée ou si vous avez des doutes sur son application, il est préférable de demander l'aide d'un conseiller spécialisé. Car bien que le système soit plus transparent qu'avant, il est aussi plus technique... et il vaut mieux ne pas rester dans le doute quand il y a autant d'argent en jeu.
