Desde el 1 de enero de 2022, cualquier persona que compre, herede o reciba un inmueble en España tiene que tener muy presente un nuevo dato clave: el valor de referencia. Esta cifra, establecida por la Dirección General del Catastro, ha cambiado por completo cómo se calculan los impuestos en este tipo de operaciones.
¿Y por qué importa tanto? Porque ahora, si compras una vivienda por 180.000 €, pero el valor de referencia es de 165.000 €, los impuestos no se calculan sobre lo que pagaste, sino sobre el valor más alto de los dos. Es decir, toca tributar por los 180.000 €. Este valor sirve como base para impuestos importantes como el ITP, el AJD o el de Sucesiones y Donaciones.
En este artículo vamos a ver de forma clara qué es exactamente el valor de referencia, cómo se calcula, cómo puedes consultarlo y qué implicaciones tiene a la hora de comprar o heredar una propiedad. Vamos paso a paso.
El valor de referencia lo establece el Catastro a partir de los precios de compraventas reales firmadas ante notario. Analizan estas operaciones y cruzan los datos con las características de cada inmueble registradas en el Catastro: superficie, ubicación, antigüedad, uso, etc.
La idea es obtener una cifra que se acerque bastante al precio de mercado, pero sin pasarse. Para eso aplican un “factor de minoración”, que ajusta el cálculo a la baja y asegura que el valor no sea superior al valor real del mercado.
Este valor no es lo mismo que el valor catastral, que se usa para el IBI. El de referencia se utiliza para calcular impuestos cuando se produce una transmisión del inmueble (venta, herencia, donación…). Y sí, afecta directamente a lo que vas a pagar a Hacienda.
Porque se ha convertido en la base mínima para calcular ciertos impuestos. Si compras o heredas un piso, Hacienda te va a exigir tributar, como mínimo, por el valor de referencia, aunque hayas pagado menos. Solo si el precio que pagas es mayor, se toma ese otro importe como referencia.
En concreto, afecta a los siguientes impuestos:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Y en algunos casos, también al Impuesto sobre el Patrimonio (para inmuebles adquiridos desde 2022)
Además, este valor se revisa cada año según los datos de las compraventas notariales. Así se mantiene actualizado y más próximo a la realidad del mercado.
Tienes varias formas de averiguar cuál es el valor de referencia de un inmueble:
Es la opción más cómoda. Entra en www.sedecatastro.gob.es, accede a la sección de “Valor de referencia” y haz la consulta con tu certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. Solo necesitas el NIF y la referencia catastral del inmueble.
Puedes llamar al 91 387 45 50 o al 902 37 36 35 (de lunes a viernes, de 9 a 19 h). Te pedirán el DNI para verificar tu identidad.
También puedes acudir a las oficinas del Catastro. Eso sí, necesitas cita previa y llevar contigo tu DNI y la referencia catastral (o la dirección del inmueble).
El valor se calcula a partir de los precios de compraventa reales, agrupados por zonas homogéneas. Cada zona tiene asignado un módulo de valor medio. A esto se le aplican ajustes según las características concretas del inmueble (por ejemplo, si está reformado o si es más antiguo). Y después, se aplica el famoso factor de minoración (actualmente del 0,9).
Supón una vivienda de 150 m² en una zona consolidada, con 10 años de antigüedad y en buen estado. Si el módulo de valor medio arroja un valor de 300.000 €, tras aplicar el factor de minoración, el valor de referencia quedaría en 270.000 €.
Estos valores y los criterios para calcularlos están publicados en la web del Catastro. Puedes consultarlos si quieres más detalle.
Sí. No todos los inmuebles tienen valor de referencia. Por ejemplo:
Locales comerciales, oficinas, naves industriales…
Inmuebles en mal estado o en ruinas
Solares sin desarrollo urbanístico
Inmuebles de uso cultural, religioso o sanitario
En estos casos, los impuestos se calculan sobre el mayor de estos tres valores: lo que se declare, el precio real o el valor de mercado.
Aunque suenen parecidos, son cosas distintas:
| Aspecto | Valor catastral | Valor de referencia |
|---|---|---|
| Uso principal | IBI | ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones |
| Actualización | Según presupuestos del Estado | Anual, según compraventas |
| Acceso | Solo el propietario puede consultarlo | Es público |
| Método de cálculo | Menos cercano al mercado | Más ajustado al precio real |
Si hay diferencias entre los dos, Hacienda aplicará el valor de referencia para calcular los impuestos en transmisiones patrimoniales.
El valor de referencia ha llegado para quedarse. Desde 2022 es una pieza clave para entender cuánto vas a pagar en impuestos si compras, heredas o recibes una propiedad. Consultarlo es sencillo, y tenerlo en cuenta puede ayudarte a planificar mejor cualquier operación inmobiliaria.
Eso sí, si tu inmueble no tiene asignado este valor o tienes dudas sobre su aplicación, lo mejor es pedir ayuda a un asesor especializado. Porque aunque el sistema sea más transparente que antes, también es más técnico… y conviene no quedarse con la duda cuando hay tanto dinero en juego.
