С 1 января 2022 года любое лицо, покупающее, наследующее или получающее недвижимость в Испании, должно учитывать новую ключевую информацию: эталонную стоимость. Эта цифра, установленная Главным управлением кадастра, полностью изменила способ расчета налогов при такого рода операциях.
И почему это так важно? Потому что теперь, если вы покупаете жилье за 180 000 евро, но эталонная стоимость составляет 165 000 евро, налоги рассчитываются не на основе уплаченной вами суммы, а на основе большей из двух величин. То есть, вам придется платить налог с 180 000 евро. Эта стоимость служит основой для важных налогов, таких как ITP (налог на передачу имущества), AJD (налог на оформление юридических документов) или налог на наследство и дарение.
В этой статье мы четко рассмотрим, что именно представляет собой эталонная стоимость, как она рассчитывается, как вы можете ее узнать и какие последствия она имеет при покупке или наследовании недвижимости. Разберемся шаг за шагом.
Эталонная стоимость устанавливается Кадастром на основе фактических цен купли-продажи, зафиксированных у нотариуса. Они анализируют эти сделки и сопоставляют данные с характеристиками каждого объекта недвижимости, зарегистрированного в Кадастре: площадь, местоположение, возраст, назначение и т. д.
Идея состоит в том, чтобы получить цифру, достаточно близкую к рыночной цене, но не превышающую ее. Для этого применяется «понижающий коэффициент», который корректирует расчет в сторону уменьшения и гарантирует, что стоимость не будет выше реальной рыночной стоимости.
Эта стоимость отличается от кадастровой стоимости, которая используется для IBI (налога на недвижимость). Эталонная стоимость используется для расчета налогов при передаче недвижимости (продажа, наследование, дарение...). И да, это напрямую влияет на то, сколько вы заплатите в налоговую инспекцию.
Потому что она стала минимальной базой для расчета определенных налогов. Если вы покупаете или наследуете квартиру, налоговая инспекция потребует от вас уплаты налога, как минимум, на эталонную стоимость, даже если вы заплатили меньше. Только если уплаченная вами цена выше, эта другая сумма принимается в качестве эталона.
В частности, это касается следующих налогов:
Налог на передачу имущества (ITP)
Налог на оформление юридических документов (AJD)
Налог на наследство и дарение (ISD)
И в некоторых случаях также налог на богатство (для недвижимости, приобретенной с 2022 года)
Кроме того, эта стоимость ежегодно пересматривается на основе данных нотариальных сделок купли-продажи. Это позволяет поддерживать ее в актуальном состоянии и приближать к реалиям рынка.
Существует несколько способов узнать эталонную стоимость недвижимости:
Это самый удобный вариант. Зайдите на сайт www.sedecatastro.gob.es, перейдите в раздел «Valor de referencia» (Эталонная стоимость) и сделайте запрос, используя свой цифровой сертификат, электронное удостоверение личности (DNI electrónico) или Cl@ve. Вам понадобятся только ваш NIF (налоговый идентификационный номер) и кадастровый номер недвижимости.
Вы можете позвонить по номерам 91 387 45 50 или 902 37 36 35 (с понедельника по пятницу, с 9:00 до 19:00). Вас попросят предъявить удостоверение личности для подтверждения вашей личности.
Вы также можете обратиться в офисы Кадастра. Однако вам необходимо предварительно записаться на прием и иметь при себе удостоверение личности и кадастровый номер (или адрес недвижимости).
Стоимость рассчитывается на основе фактических цен купли-продажи, сгруппированных по однородным зонам. Каждой зоне присвоен модуль средней стоимости. К этому применяются корректировки в зависимости от конкретных характеристик недвижимости (например, была ли она отремонтирована или является более старой). А затем применяется знаменитый понижающий коэффициент (в настоящее время 0,9).
Предположим, дом площадью 150 м² в обжитом районе, 10 лет и в хорошем состоянии. Если модуль средней стоимости дает значение в 300 000 евро, то после применения понижающего коэффициента эталонная стоимость составит 270 000 евро.
Эти значения и критерии их расчета опубликованы на сайте Кадастра. Вы можете ознакомиться с ними, если хотите получить более подробную информацию.
Да. Не вся недвижимость имеет эталонную стоимость. Например:
Коммерческие помещения, офисы, промышленные здания...
Недвижимость в плохом состоянии или в руинах
Неосвоенные земельные участки
Недвижимость культурного, религиозного или медицинского назначения
В этих случаях налоги рассчитываются на основе наибольшей из следующих трех величин: заявленная стоимость, фактическая цена или рыночная стоимость.
Хотя они звучат похоже, это разные вещи:
| Аспект | Кадастровая стоимость | Эталонная стоимость |
|---|---|---|
| Основное назначение | IBI (налог на недвижимость) | ITP, AJD, налог на наследство и дарение |
| Обновление | В соответствии с государственным бюджетом | Ежегодно, на основе сделок купли-продажи |
| Доступ | Только владелец может получить информацию | Общедоступно |
| Метод расчета | Менее приближен к рынку | Более точно соответствует реальной цене |
При наличии различий между этими двумя стоимостями налоговая инспекция будет применять эталонную стоимость для расчета налогов при передаче имущества.
Эталонная стоимость пришла, чтобы остаться. С 2022 года это ключевой элемент для понимания того, сколько налогов вы заплатите при покупке, наследовании или получении недвижимости. Узнать ее просто, и учет этой стоимости может помочь вам лучше спланировать любую сделку с недвижимостью.
Однако, если вашей недвижимости не присвоена эта стоимость или у вас есть сомнения относительно ее применения, лучше всего обратиться за помощью к специализированному консультанту. Потому что, хотя система стала более прозрачной, чем раньше, она также стала более техничной... и лучше не оставлять вопросов без ответа, когда на кону стоят такие большие деньги.
