L'erreur silencieuse de nombreux expatriés
Acheter un logement à Calpe depuis l'étranger semble attractif. Le climat, la côte, la sécurité… tout invite à investir. Mais il y a un risque réel que beaucoup découvrent trop tard : payer plus que ce que la propriété vaut réellement.
La cause ? Manque de contexte local, prix gonflés, pièges invisibles pour qui ne connaît pas le terrain, et erreurs de débutant qui se répètent encore et encore.
Et le pire, c'est que vous vous en rendez compte une fois que vous avez signé, pas avant.
3 erreurs qui se répètent (et coûtent des milliers)
Si vous comptez acheter de l'extérieur, évitez ces erreurs fréquentes :
- Confondre emplacement et valeur réelle
Que ce soit près de la mer ne signifie pas toujours que c'est un bon investissement. Il y a des rues à Calpe qui voient leurs prix augmenter par mode… pas par valeur.
- Ne pas vérifier la valeur marchande dans cette rue exacte
Un appartement de 85 m² avec vue partielle peut coûter 30 000 € de plus qu'un autre identique à deux rues de là… juste à cause de la façon dont l'agent le vend.
- Faire confiance à l'agent du vendeur sans avoir votre propre conseil
En Espagne, la plupart des agents représentent le propriétaire. Cela signifie que leur objectif est de vendre, pas de vous aider à bien acheter.
Comment savoir si l'on vous demande trop cher ?
Voici un guide rapide pour détecter si un prix est gonflé :
- Regardez les mètres utiles, pas les mètres construits. Les annonces ont tendance à gonfler les chiffres. Demandez toujours un plan ou une « nota simple » (extrait du registre foncier) pour vérifier les mètres réels utilisables.
- Comparez avec au moins 3 propriétés similaires dans la même rue. Pas dans la même zone. Dans la même rue. Ce n'est qu'ainsi que vous verrez si le prix qu'on vous propose a du sens.
- Demandez depuis combien de temps elle est en vente. Si un appartement est en vente depuis 8 mois et n'a pas été vendu, il est probablement cher. S'il est là depuis 2 jours et qu'il y a déjà pression pour réserver, c'est une tactique de vente.
- Faites attention aux rénovations. Souvent, elles sont cosmétiques. Peinture fraîche, meubles Ikea et peu d'autre. Vérifiez s'il y a des fissures, de l'humidité ou des installations anciennes.
Vérification légale et fiscale de base
Avant de vous enthousiasmer pour une propriété, assurez-vous de ces points clés :
- Demandez la « nota simple » (extrait du registre foncier). Vous y verrez si elle a des charges, des hypothèques en cours ou des saisies.
- Renseignez-vous sur les charges de copropriété et l'état de l'immeuble. Un appartement bon marché dans une copropriété avec des frais cachés peut s'avérer très coûteux.
- Vérifiez que le vendeur a le droit légal de vendre. Cela semble évident, mais il y a des héritages, des divorces ou des saisies qui compliquent les choses.
- Calculez les frais réels d'achat. Additionnez : impôt sur les transmissions (généralement 10 %), notaire, registre, gestion, traductions et avocat.
Zones surévaluées vs. opportunités réelles à Calpe
Connaître le terrain change tout. Voici une comparaison basée sur plus de 20 ans d'expérience à Calpe :
ZONES SURÉVALUÉES
- Première ligne sans ascenseur ni réforme structurelle
- Urbanisations anciennes à Maryvilla avec un accès difficile
- Appartements sans garage dans les zones hyper-touristiques du centre
ZONES AVEC POTENTIEL
- Nouvelles urbanisations près du port ou en expansion
- Propriétés avec grande terrasse, vues partielles sur la mer, mais loin du bruit
- Zones résidentielles avec écoles, services et bonnes sorties
Ne vous laissez pas seulement guider par la vue depuis la terrasse. Renseignez-vous sur l'environnement, la communauté et l'évolution des prix ces dernières années.
Acheter avec un prêt immobilier depuis l'extérieur de l'Espagne : ce que personne ne vous dit
De nombreux expatriés ne le savent pas avant d'être déjà engagés dans le processus. Voici les points clés :
- Toutes les banques ne travaillent pas avec les non-résidents. Vous devez chercher des entités qui acceptent les acheteurs internationaux.
- Préparez-vous à justifier l'origine des fonds. Vous devrez fournir des fiches de paie, des déclarations de revenus, des contrats de travail… et tout traduit si ce n'est pas en espagnol.
- L'apport personnel peut être plus important. Si vous ne résidez pas fiscalement en Espagne, certaines banques ne vous offrent que 60 à 70 % de la valeur d'achat.
- Vous aurez besoin d'un NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) et d'un compte bancaire espagnol. Sans cela, vous ne pouvez ni signer ni recevoir le prêt immobilier.
À qui s'adresse ce guide ?
Cette information est pour vous si :
- Vous vivez en dehors de l'Espagne (Royaume-Uni, Allemagne, France, Suisse...)
- Vous souhaitez investir dans une propriété à Calpe, mais ne voulez pas commettre d'erreurs de débutant
- Vous ne parlez pas espagnol ou n'êtes pas familiarisé avec les démarches légales et fiscales du pays
- Vous voulez de la clarté, du contrôle et du discernement lors de l'achat
Vous n'avez pas besoin d'être un expert en investissements ni de connaître le marché à fond. Vous avez juste besoin d'un guide clair comme celui-ci.
Décidez avec discernement, pas dans la précipitation
Investir à Calpe peut être une excellente décision… ou une erreur coûteuse. La différence réside dans ce que vous faites avant de signer : bien comparer, poser les bonnes questions et ne pas vous laisser emporter par l'émotion ou le marketing.
Posez-vous ces questions :
- Combien de mètres utiles cette propriété a-t-elle réellement ?
- Depuis combien de temps est-elle sur le marché ?
- Quels autres logements similaires y a-t-il dans cette rue ?
- Y a-t-il des charges, des dettes ou des problèmes légaux cachés ?
- Ce prix a-t-il un sens comparé à d'autres opportunités dans la zone ?
Si vous pouvez y répondre avec assurance, vous êtes beaucoup plus proche d'un investissement intelligent.
Et si vous avez besoin d'aide ?
Chez Marina Digorn, nous aidons depuis plus de 20 ans des clients internationaux à bien acheter à Calpe, Altea, Moraira, Benissa et sur toute la Costa Blanca.
Nous offrons :
- Des propriétés filtrées par valeur réelle, pas seulement par apparence
- Des conseils dans votre langue
- Une gestion complète : des visites virtuelles à l'acte notarié
- Un financement pour les non-résidents via des banques spécialisées
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