¿Sabías que vender un piso con hipoteca es algo muy común hoy en día en España?
La realidad es que muchas personas necesitan vender sus propiedades hipotecadas por diversos motivos: cambios de trabajo, mudanzas a otra localidad, divorcios o el nacimiento de un nuevo hijo. Sin embargo, el proceso puede parecer abrumador cuando consideramos que los gastos de cancelación pueden alcanzar los 1.000 euros, sin contar otros costes que pueden oscilar entre el 5% y el 15% del precio de venta.
Además, las opciones son variadas. Por ejemplo, si debes 40.000€ al banco y vendes tu piso por 100.000€, podrías obtener un beneficio de 60.000€ después de liquidar tu hipoteca. Por otro lado, también existe la posibilidad de subrogar la hipoteca al comprador, lo que puede resultar en un ahorro significativo en los gastos de cancelación.
En esta guía paso a paso, te explicaremos todo lo que necesitas saber para vender tu piso hipotecado de manera exitosa, desde la preparación inicial hasta la gestión de todos los trámites necesarios.
La preparación adecuada antes de vender un piso hipotecado es fundamental para garantizar una transacción exitosa.
Para iniciar el proceso de venta, necesitarás reunir varios documentos esenciales:
Certificado de eficiencia energética
Cédula de habitabilidad
Escritura de propiedad
Certificado de la inspección técnica de edificios (ITE)
Planos de la vivienda
Certificado de libre deuda con la comunidad
Último recibo del IBI
Facturas pagadas de los suministros
Para determinar el precio de venta, primero debes considerar dos escenarios principales:
Si el precio de venta supera la deuda pendiente: Por ejemplo, si debes 50.000€ y vendes por 100.000€, obtendrás la diferencia como beneficio.
Si el precio es inferior a la deuda: En caso de vender por 80.000€ teniendo una deuda de 100.000€, los 20.000€ restantes se convertirán en un préstamo personal.
Antes de poner el piso en venta, es imprescindible solicitar al banco un certificado de deuda pendiente. Este documento oficial detalla:
La cantidad exacta pendiente de amortizar
Los intereses deudores (si existen)
Las posibles comisiones por cancelación anticipada
El certificado se puede solicitar de manera gratuita a través de la banca digital o app del banco, y generalmente se obtiene en un plazo de 24 a 48 horas. Además, tiene una validez limitada de tres meses, por lo que conviene solicitarlo cuando se vaya a realizar la operación inmobiliaria.
Es importante mencionar que el banco tarda entre 24 y 48 horas en remitir digitalmente este certificado al titular de la hipoteca. Por tanto, es aconsejable solicitarlo con suficiente antelación para evitar retrasos en el proceso de venta.
Existen dos alternativas principales para vender un piso con hipoteca, cada una con sus propias ventajas y consideraciones específicas.
La cancelación de la hipoteca durante la venta es la opción más común. En este proceso, el comprador emite dos cheques el día de la firma: uno para el banco por el saldo pendiente de la hipoteca y otro para el vendedor por la diferencia.
Sin embargo, además de la cancelación económica, es necesario realizar la cancelación registral en el Registro de la Propiedad. Los gastos totales de cancelación pueden alcanzar los 1.000 euros, incluyendo:
Honorarios de gestión (hasta 300 euros)
Gastos de notaría
Costes del Registro de la Propiedad
Para reducir estos gastos, es posible negociar con el banco para realizar la cancelación registral por cuenta propia o mediante una gestoría independiente, lo que puede suponer un ahorro de hasta 600 euros.
La subrogación permite que el comprador asuma la hipoteca existente. Este proceso requiere:
Acudir junto con el comprador al banco actual
El banco evaluará el perfil y solvencia del comprador
Si el banco aprueba, se procede a la firma de la subrogación
Entre las ventajas de la subrogación destacan:
El vendedor evita los gastos de cancelación
El comprador se ahorra la comisión de apertura
No es necesario pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
No obstante, es importante considerar que el banco no está obligado a aceptar la subrogación. En caso de que el banco rechace la operación, será necesario proceder con la cancelación de la hipoteca para completar la venta.
Además, el vendedor debe informar al comprador sobre todas las condiciones de la hipoteca, incluyendo el capital pendiente, plazo y condiciones específicas. Por su parte, el banco está obligado por ley a proporcionar toda la información relevante al nuevo titular, incluyendo posibles comisiones y gastos, mediante un documento de subrogación.
Una vez tomada la decisión de vender tu piso hipotecado, es fundamental seguir un proceso ordenado para completar la transacción exitosamente.
El primer paso esencial es obtener el certificado de deuda pendiente del banco. Este documento oficial detalla:
El capital pendiente de amortización
Los intereses deudores (si existen)
Las comisiones por cancelación anticipada
El banco emite este certificado gratuitamente en un plazo de 24 a 48 horas. Además, puedes solicitarlo a través de la app bancaria o banca digital sin costo alguno.
Durante la firma ante notario, necesitarás presentar:
El certificado de deuda pendiente
El formulario de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
La documentación que acredite la liquidación del impuesto
En este momento, el comprador emitirá dos cheques: uno para saldar la deuda con el banco y otro por la diferencia para el vendedor.
Posteriormente, deberás realizar la cancelación registral para eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad. Este proceso incluye:
Solicitar al banco el certificado de deuda cero, que es gratuito y confirma que has saldado la hipoteca
Acudir a una notaría de tu elección con el certificado. El banco enviará un representante para firmar la escritura de cancelación sin coste adicional
Presentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en la delegación de Hacienda correspondiente. Este trámite es obligatorio pero está exento de pago
Finalmente, entregar la escritura de cancelación y el IAJD sellado al Registro de la Propiedad. El registrador eliminará la carga hipotecaria en aproximadamente 15 días
Los costes totales de cancelación, incluyendo notaría, registro y gestoría, suelen rondar los 1.000 euros. Sin embargo, puedes reducir estos gastos realizando algunos trámites por tu cuenta, especialmente la gestión en el Registro de la Propiedad.
Los costes asociados a la venta de un piso hipotecado requieren una planificación financiera cuidadosa. Analicemos los principales gastos que deberás considerar.
La cancelación registral de una hipoteca implica varios costes fundamentales:
Gastos notariales: Entre 200 y 600 euros, dependiendo del importe original de la hipoteca
Gastos de registro: Aproximadamente 200 euros para eliminar la carga hipotecaria
Gastos de gestoría: Alrededor de 300 euros, aunque este servicio es opcional
El coste total de cancelación puede variar significativamente según el método elegido. Por ejemplo, realizarlo por cuenta propia cuesta aproximadamente 400 euros, mientras que mediante una gestoría del banco puede superar los 1.000 euros.
Las comisiones más relevantes incluyen:
Comisión por cancelación anticipada: Oscila entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente
Certificado de deuda pendiente: Por ley, el banco debe proporcionarlo gratuitamente
Además, el banco no puede cobrar por enviar un representante a la notaría ni por acreditar que la deuda está saldada.
Al vender un piso hipotecado, deberás hacer frente a varios impuestos:
IRPF por ganancia patrimonial: Se aplican diferentes tramos según el beneficio obtenido:
Hasta 6.000 euros: 19%
Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
Entre 200.000 y 300.000 euros: 27%
Más de 300.000 euros: 28%
Plusvalía municipal: Este impuesto se calcula según:
El valor catastral del suelo
Los años de propiedad
Los coeficientes establecidos por el ayuntamiento
Sin embargo, existen exenciones importantes para el IRPF:
Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual
Reinversión en una nueva vivienda habitual
Dación en pago por imposibilidad de pagar la hipoteca
La venta de un piso hipotecado puede parecer un proceso complejo, aunque resulta perfectamente manejable cuando se comprenden todos los pasos necesarios. Los costes totales, que incluyen gastos de cancelación, comisiones bancarias e impuestos, generalmente oscilan entre el 5% y 15% del precio de venta.
Antes de iniciar el proceso, resulta fundamental reunir toda la documentación necesaria y solicitar el certificado de deuda pendiente. Las dos opciones principales - cancelación durante la venta o subrogación al comprador - ofrecen diferentes ventajas según las circunstancias específicas de cada caso.
La elección entre estas alternativas dependerá de varios factores, como la disposición del banco para aceptar la subrogación o la capacidad del comprador para asumir la hipoteca existente. Ciertamente, una planificación cuidadosa y el asesoramiento adecuado facilitarán significativamente todo el proceso.
El éxito de la operación radica principalmente en la preparación minuciosa y el conocimiento de todos los gastos asociados. Después de todo, vender un piso hipotecado representa una decisión importante que, bien gestionada, puede resultar beneficiosa tanto para el vendedor como para el comprador.
¿Es posible vender una casa que aún tiene hipoteca? Sí, es posible vender una casa hipotecada. El proceso implica solicitar una carta de saldo al banco o entidad financiera que otorgó el préstamo, y luego proceder con la venta. La hipoteca se puede cancelar durante la transacción o, en algunos casos, transferirse al comprador mediante subrogación.
¿Cuáles son los principales gastos al vender un piso hipotecado? Los gastos principales incluyen la cancelación de la hipoteca (que puede costar alrededor de 1.000 euros), impuestos como la plusvalía municipal y el IRPF por ganancia patrimonial, y posibles comisiones bancarias. En total, estos costes pueden representar entre el 5% y el 15% del precio de venta.
¿Qué ocurre con la hipoteca durante el proceso de venta? La hipoteca debe cancelarse antes o durante la firma notarial de la venta. Esto implica no solo saldar la deuda con el banco, sino también eliminar la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Alternativamente, en algunos casos, la hipoteca puede subrogarse al comprador si el banco lo aprueba.
¿Cómo se realiza la cancelación de la hipoteca al vender? Para cancelar la hipoteca durante la venta, se necesita obtener un certificado de deuda pendiente del banco. En la firma notarial, el comprador emite dos cheques: uno para saldar la deuda con el banco y otro para el vendedor por la diferencia. Posteriormente, se debe gestionar la cancelación registral en el Registro de la Propiedad.
¿Qué documentos son necesarios para vender un piso hipotecado? Los documentos esenciales incluyen el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, la escritura de propiedad, el certificado de la inspección técnica de edificios (ITE), los planos de la vivienda, el certificado de libre deuda con la comunidad, el último recibo del IBI y el certificado de deuda pendiente del banco.
