Wist u dat het verkopen van een appartement met hypotheek tegenwoordig heel gewoon is in Spanje?
De realiteit is dat veel mensen hun bezwaarde woningen moeten verkopen om verschillende redenen: baanwisselingen, verhuizing naar een andere plaats, echtscheidingen of de geboorte van een nieuw kind. Het proces kan echter overweldigend lijken als we bedenken dat de annuleringskosten kunnen oplopen tot 1.000 euro, naast andere kosten die kunnen variëren tussen 5% en 15% van de verkoopprijs.
Bovendien zijn de opties gevarieerd. Als u bijvoorbeeld € 40.000 aan de bank verschuldigd bent en uw appartement verkoopt voor € 100.000, kunt u na het aflossen van uw hypotheek een winst van € 60.000 behalen. Aan de andere kant bestaat ook de mogelijkheid om de hypotheek aan de koper over te dragen (subrogeren), wat kan resulteren in aanzienlijke besparingen op annuleringskosten.
In deze stap-voor-stap gids leggen we alles uit wat u moet weten om uw met hypotheek belaste appartement succesvol te verkopen, van de initiële voorbereiding tot het beheren van alle noodzakelijke procedures.
Een adequate voorbereiding voordat u een met hypotheek belaste appartement verkoopt, is essentieel om een succesvolle transactie te garanderen.
Om het verkoopproces te starten, moet u verschillende essentiële documenten verzamelen:
Energieprestatiecertificaat (Certificado de eficiencia energética)
Bewoningscertificaat (Cédula de habitabilidad)
Eigendomsakte (Escritura de propiedad)
Certificaat van de technische gebouwinspectie (ITE)
Plattegronden van de woning
Certificaat van geen schuld bij de gemeenschap
Laatste IBI-ontvangstbewijs
Betaalde facturen van de nutsbedrijven
Om de verkoopprijs te bepalen, moet u eerst rekening houden met twee hoofdscenario's:
Als de verkoopprijs hoger is dan de uitstaande schuld: Als u bijvoorbeeld € 50.000 schuldig bent en verkoopt voor € 100.000, krijgt u het verschil als winst.
Als de prijs lager is dan de schuld: In geval van verkoop voor € 80.000 met een schuld van € 100.000, worden de resterende € 20.000 omgezet in een persoonlijke lening.
Voordat u het appartement te koop aanbiedt, is het essentieel om bij de bank een certificaat van uitstaande schuld aan te vragen. Dit officiële document vermeldt:
Het exacte bedrag dat nog moet worden afgelost
De verschuldigde rente (indien aanwezig)
Mogelijke kosten voor vervroegde aflossing
Het certificaat kan gratis worden aangevraagd via het digital banking of de app van de bank, en is meestal binnen 24 tot 48 uur beschikbaar. Bovendien heeft het een beperkte geldigheid van drie maanden, dus het is raadzaam om het aan te vragen wanneer de vastgoedtransactie op het punt staat plaats te vinden.
Het is belangrijk te vermelden dat de bank tussen 24 en 48 uur nodig heeft om dit certificaat digitaal naar de hypotheekhouder te sturen. Het is daarom raadzaam om het ruim van tevoren aan te vragen om vertragingen in het verkoopproces te voorkomen.
Er zijn twee belangrijke alternatieven voor het verkopen van een appartement met hypotheek, elk met zijn eigen specifieke voordelen en overwegingen.
Hypotheekannulering tijdens de verkoop is de meest gebruikelijke optie. Bij dit proces geeft de koper op de dag van ondertekening twee cheques uit: één aan de bank voor het uitstaande hypotheeksaldo en één aan de verkoper voor het verschil.
Naast de financiële annulering is het echter noodzakelijk om de kadastrale annulering uit te voeren in het Kadaster (Registro de la Propiedad). De totale annuleringskosten kunnen oplopen tot 1.000 euro, inclusief:
Beheerkosten (tot 300 euro)
Notariskosten
Kosten van het Kadaster
Om deze kosten te verlagen, is het mogelijk om met de bank te onderhandelen om de kadastrale annulering zelf uit te voeren of via een onafhankelijk bureau, wat een besparing van tot wel 600 euro kan betekenen.
Subrogatie stelt de koper in staat om de bestaande hypotheek over te nemen. Dit proces vereist:
Samen met de koper naar de huidige bank gaan
De bank zal het profiel en de kredietwaardigheid van de koper beoordelen
Als de bank goedkeurt, wordt de subrogatie ondertekend
Tot de voordelen van subrogatie behoren:
De verkoper vermijdt annuleringskosten
De koper bespaart op de afsluitprovisie
Het is niet nodig om de belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados - IAJD) te betalen
Het is echter belangrijk te bedenken dat de bank niet verplicht is de subrogatie te accepteren. Als de bank de transactie weigert, is het noodzakelijk om de hypotheek te annuleren om de verkoop te voltooien.
Bovendien moet de verkoper de koper informeren over alle hypotheekvoorwaarden, inclusief het uitstaande kapitaal, de looptijd en specifieke voorwaarden. De bank is op haar beurt wettelijk verplicht om alle relevante informatie, inclusief mogelijke kosten en uitgaven, aan de nieuwe houder te verstrekken via een subrogatiedocument.
Zodra de beslissing om uw met hypotheek belaste appartement te verkopen is genomen, is het essentieel om een geordend proces te volgen om de transactie succesvol af te ronden.
De eerste essentiële stap is het verkrijgen van het certificaat van uitstaande schuld van de bank. Dit officiële document vermeldt:
Het uitstaande kapitaal voor aflossing
De verschuldigde rente (indien aanwezig)
Kosten voor vervroegde aflossing
De bank geeft dit certificaat gratis af binnen 24 tot 48 uur. Bovendien kunt u het zonder kosten aanvragen via de bank-app of digital banking.
Tijdens de ondertekening bij de notaris moet u presenteren:
Het certificaat van uitstaande schuld
Het formulier voor gedocumenteerde rechtshandelingen (IAJD)
Documentatie die de belastingafwikkeling bewijst
Op dit moment zal de koper twee cheques uitschrijven: één om de schuld bij de bank te voldoen en één voor het verschil voor de verkoper.
Vervolgens moet u de kadastrale annulering uitvoeren om de hypothecaire last uit het Kadaster te verwijderen. Dit proces omvat:
Het aanvragen van het nulschuldcertificaat bij de bank, dat gratis is en bevestigt dat u de hypotheek hebt afgelost
Naar een notaris van uw keuze gaan met het certificaat. De bank stuurt een vertegenwoordiger om de annuleringsakte te ondertekenen zonder extra kosten
Het document voor gedocumenteerde rechtshandelingen (IAJD) presenteren bij de corresponderende delegatie van de belastingdienst. Deze procedure is verplicht, maar vrijgesteld van betaling
Tenslotte de annuleringsakte en de afgestempelde IAJD indienen bij het Kadaster. De registerhouder verwijdert de hypothecaire last in ongeveer 15 dagen
De totale annuleringskosten, inclusief notaris, kadaster en bureaukosten, bedragen doorgaans rond de 1.000 euro. U kunt deze kosten echter verlagen door sommige procedures zelf uit te voeren, met name de afwikkeling in het Kadaster.
De kosten die gepaard gaan met de verkoop van een met hypotheek belaste appartement vereisen een zorgvuldige financiële planning. Laten we de belangrijkste uitgaven analyseren waarmee u rekening moet houden.
De kadastrale annulering van een hypotheek brengt verschillende fundamentele kosten met zich mee:
Notariskosten: Tussen 200 en 600 euro, afhankelijk van het oorspronkelijke hypotheekbedrag
Kadasterkosten: Ongeveer 200 euro om de hypothecaire last te verwijderen
Bureaukosten (Gestoría): Ongeveer 300 euro, hoewel deze service optioneel is
De totale annuleringskosten kunnen aanzienlijk variëren, afhankelijk van de gekozen methode. Zelf doen kost bijvoorbeeld ongeveer 400 euro, terwijl dit via een bankbureau meer dan 1.000 euro kan bedragen.
De meest relevante commissies zijn onder andere:
Commissie voor vervroegde aflossing: Varieert tussen 0,5% en 1% van het uitstaande kapitaal
Certificaat van uitstaande schuld: Wettelijk gezien moet de bank dit gratis verstrekken
Bovendien mag de bank geen kosten in rekening brengen voor het sturen van een vertegenwoordiger naar de notaris of voor het certificeren dat de schuld is voldaan.
Bij de verkoop van een met hypotheek belaste appartement krijgt u te maken met verschillende belastingen:
Inkomstenbelasting (IRPF) op vermogenswinst: Er gelden verschillende schijven, afhankelijk van de behaalde winst:
Tot 6.000 euro: 19%
Tussen 6.000 en 50.000 euro: 21%
Tussen 50.000 en 200.000 euro: 23%
Tussen 200.000 en 300.000 euro: 27%
Meer dan 300.000 euro: 28%
Gemeentelijke grondwaardebelasting ("Plusvalía municipal"): Deze belasting wordt berekend op basis van:
De kadastrale waarde van de grond
Het aantal jaren eigendom
De door de gemeente vastgestelde coëfficiënten
Er zijn echter belangrijke vrijstellingen voor de IRPF:
Personen ouder dan 65 jaar die hun hoofdverblijfplaats verkopen
Herinvestering in een nieuwe hoofdverblijfplaats
Dación en pago (overdracht van de woning ter aflossing van de schuld) wegens onvermogen om de hypotheek te betalen
De verkoop van een met hypotheek belaste appartement kan een complex proces lijken, hoewel het perfect beheersbaar is wanneer alle noodzakelijke stappen worden begrepen. De totale kosten, inclusief annuleringskosten, bankcommissies en belastingen, variëren doorgaans tussen 5% en 15% van de verkoopprijs.
Voordat u met het proces begint, is het essentieel om alle noodzakelijke documentatie te verzamelen en het certificaat van uitstaande schuld aan te vragen. De twee hoofdopties - annulering tijdens de verkoop of subrogatie aan de koper - bieden verschillende voordelen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van elk geval.
De keuze tussen deze alternatieven hangt af van verschillende factoren, zoals de bereidheid van de bank om de subrogatie te accepteren of het vermogen van de koper om de bestaande hypotheek over te nemen. Zorgvuldige planning en adequaat advies zullen het hele proces aanzienlijk vergemakkelijken.
Het succes van de transactie ligt voornamelijk in nauwkeurige voorbereiding en kennis van alle bijbehorende kosten. Het verkopen van een met hypotheek belaste appartement is immers een belangrijke beslissing die, indien goed beheerd, zowel voor de verkoper als voor de koper voordelig kan zijn.
Is het mogelijk om een huis te verkopen waar nog een hypotheek op rust? Ja, het is mogelijk om een met hypotheek belaste huis te verkopen. Het proces houdt in dat u een saldo-opgave aanvraagt bij de bank of financiële instelling die de lening heeft verstrekt, en vervolgens doorgaat met de verkoop. De hypotheek kan tijdens de transactie worden geannuleerd of in sommige gevallen via subrogatie aan de koper worden overgedragen.
Wat zijn de belangrijkste kosten bij de verkoop van een met hypotheek belaste appartement? De belangrijkste kosten zijn onder andere de annulering van de hypotheek (die ongeveer 1.000 euro kan kosten), belastingen zoals de gemeentelijke grondwaardebelasting en de IRPF op vermogenswinst, en mogelijke bankcommissies. In totaal kunnen deze kosten tussen 5% en 15% van de verkoopprijs bedragen.
Wat gebeurt er met de hypotheek tijdens het verkoopproces? De hypotheek moet vóór of tijdens de notariële ondertekening van de verkoop worden geannuleerd. Dit houdt niet alleen in dat de schuld bij de bank wordt voldaan, maar ook dat de hypothecaire last uit het Kadaster wordt verwijderd. In sommige gevallen kan de hypotheek via subrogatie aan de koper worden overgedragen, indien de bank dit goedkeurt.
Hoe wordt de hypotheek geannuleerd bij verkoop? Om de hypotheek tijdens de verkoop te annuleren, moet u een certificaat van uitstaande schuld van de bank verkrijgen. Bij de notariële ondertekening geeft de koper twee cheques uit: één om de schuld bij de bank te voldoen en één voor het verschil voor de verkoper. Vervolgens moet de kadastrale annulering worden geregeld in het Kadaster.
Welke documenten zijn nodig om een met hypotheek belaste appartement te verkopen? Essentiële documenten zijn onder andere het energieprestatiecertificaat, het bewoningscertificaat, de eigendomsakte, het certificaat van de technische gebouwinspectie (ITE), de plattegronden van de woning, het certificaat van geen schuld bij de gemeenschap, het laatste IBI-ontvangstbewijs en het certificaat van uitstaande schuld van de bank.
