De reservering die op een overwinning lijkt… totdat hij in uw gezicht explodeert
U ziet uzelf daar, op een terras in Calpe, de geur van de zee, en de makelaar zegt tegen u: “Als u vandaag de aanbetaling doet, is het van u.” U tekent. U betaalt. U proost. En dan begint het sudoku: u heeft geen NIE, u heeft geen Spaanse bankrekening, uw internationale bank beperkt overboekingen en de notaris vraagt om papieren die u “later wel” zou regelen.
Het werkelijke resultaat: de flat is nog niet van u, de klok tikt, en elke dag zonder documenten betekent druk, boetes en noodvluchten. In 2025, met compliance-controles en strakke agenda’s aan de Costa Blanca, betekent “later” “te laat”.
Een aanbetaling koopt geen tijd. Het koopt verplichtingen. En als u zich daar niet aan houdt, doet het pijn.
Wat er echt gebeurt als u aan de Costa Blanca koopt (en niemand u vertelt)
Het typische script van de impulsieve koper
U komt een weekend naar Calpe, bezoekt drie flats, eentje heeft middaglicht en u ziet de Peñón. De makelaar stelt een reservering voor (3.000–6.000 €) “om het van de markt te halen”. Dat klinkt logisch. U betaalt met een kaart of een overboeking. U keert terug naar uw land en… nu, de papieren.
U zoekt een afspraak voor de NIE in Alicante of Benidorm. U bent verrast dat de eerstvolgende beschikbare afspraak pas over weken is. U belt een Spaanse bank om een niet-ingezeten rekening te openen en ze vragen om uw paspoort, bewijs van inkomen, herkomst van fondsen en vertalingen. Tussen feestdagen, validaties en persoonlijke handtekeningen sleept het zich voort. Ondertussen wil de verkoper de arras (meestal 10%) en is de notarisagenda al bijna vol.
Het detail dat niet in de advertentie past
- De notaris voor een aankoop door buitenlanders eist de NIE, hoe dan ook. Zonder het nummer kunt u niet tekenen.
- Uw bank moet de internationale overboeking voor de aankoop in Spanje rechtvaardigen en dat kan langer duren dan ze u hebben verteld.
- Als u zonder voorwaarden reserveert, wordt de deadline bepaald door het contract, niet door uw agenda.
De fout die bijna iedereen maakt
Denken dat de aanbetaling ook de administratieve tijd “blokkeert”. Dat doet het niet. Het enige wat het echt blokkeert, is uw verantwoordelijkheid. De illusie is te denken: “Eerst beveilig ik het huis en dan regel ik de NIE, de Spaanse bankrekening voor buitenlanders en de rest.”
Een andere gevaarlijke overtuiging: “Als iets vertraagd wordt, zal de verkoper begrip hebben.” Misschien. Of misschien heeft hij een ander bod met een handtekening klaar en zegt hij u gedag, waarbij uw reservering in waardeloos papier verandert (of erger nog: in een boete als u de arras al heeft getekend).
Wat er gebeurt als u niets verandert: de prijs van “later”
Stel u dit voor. U bereikt de datum voor de strafrechtelijke arras zonder NIE. Ze bieden aan om uit te stellen, maar in ruil voor een hogere prijs of het verlies van het huis. U stemt in… en het grote geld ontbreekt nog steeds. Uw overboeking van buiten de EU duurt 3–5 werkdagen, de bank blokkeert het voor compliance en vraagt om extra documentatie. De notaris onderneemt niets zonder de fondsen en de verkoper wordt ongeduldig.
Voeg daar het menselijke deel aan toe: stress, slapeloze nachten, ongelegen telefoontjes met banken, dure vluchten en agenda's die niet overeenkomen met uw werk. Dat huis met het terras en de paella op zondag begint naar angst te smaken. Allemaal omdat u tekende voordat u de basis op orde had.
De openbaring: koop als een pro, niet als een toerist
Kopers die winnen, reserveren niet impulsief. Ze maken zich eerst “tekenbaar”. Hoe? Ze komen aan bij de aanbetaling met de elementen die u werkelijk macht geven: NIE verwerkt of in behandeling met een vaste datum, Spaanse bankrekening geopend (of een solide Plan B), voorbereide documentatie over de herkomst van fondsen en een reserveringscontract met duidelijke opschortende clausules. In die volgorde.
Het is geen romantiek, het is onderhandeling. Wanneer u laat zien dat u klaar bent om zonder verrassingen te tekenen, wordt u serieus genomen. En ja, dat vertaalt zich ook in een betere prijs of betere voorwaarden.
Zo ziet een aankoop zonder schokken in Calpe eruit
U reserveert met goed geschreven voorwaarden. U gaat de arras aan met 10% en een realistische kalender. Uw bank heeft de kapitaalbeweging of de niet-ingezeten hypotheek al goedgekeurd. De notaris is ingepland en uw tolk is bevestigd. Die dag: sleutels, akte, glimlach. En vieren met uitzicht op de Peñón. Zonder last-minute vluchten, zonder e-mails met “er ontbreekt een papier”, zonder “ik dacht dat”.
Checklist tegen muren: wat u nodig heeft voordat u een aanbetaling tekent
1) NIE: uw sleutel tot alles
- Wat het is: Buitenlands identiteitsnummer. Verplicht voor het kopen van een woning, het betalen van belastingen en het tekenen bij de notaris.
- Waar: Politiebureau/Vreemdelingenloket in Alicante of Benidorm, of bij het Spaanse consulaat in uw land.
- Termijnen: In 2025 kunnen afspraken weken duren, afhankelijk van het seizoen. Vermijd de loterij.
- NIE “dringend” in Alicante: Met een gespecialiseerd kantoor worden de afspraak en het papierwerk meestal versneld. Het is geen magie, het is prioriteit en methode.
- Tip: plan uw afspraak voordat u de flats komt bekijken. Ja, daarvoor.
2) Spaanse bankrekening (en Plan B als u er nog geen heeft)
- Waarom: Het is wettelijk niet strikt verplicht, maar het vergemakkelijkt de betaling van ITP/AJD, nutsvoorzieningen, gemeenschapskosten en, vooral, op de dag van de ondertekening (bankcheque of onmiddellijke overboeking).
- Typische documenten: paspoort, bewijs van inkomen, herkomst van fondsen, fiscale documenten; soms vertalingen/apostilles.
- Plan B: Coördineer de internationale overboeking voor de aankoop in Spanje op tijd, of gebruik wisselagenten met lokale rekeningen. Let op: de meeste notarissen fungeren niet als escrow; de betaling is meestal een Spaanse bankcheque of een bevestigde overboeking vóór de ondertekening.
3) Geld klaar, niet “onderweg”
- SEPA (EU): typisch 1 werkdag. SWIFT (buiten de EU): 2–5 dagen en extra controles.
- Limieten: uw bank kan daglimieten hebben. Vraag van tevoren om een verhoging.
- Valutawissel: leg de wisselkoers vast bij een gereguleerde aanbieder als u verrassingen wilt vermijden.
- Bewijs van herkomst: erfenissen, verkopen, spaargeld… Houd het gedocumenteerd. Compliance onderhandelt niet.
4) Kosten en belastingen in de Valenciaanse Gemeenschap
- ITP (tweedehands): gewoonlijk 10% van de prijs.
- BTW + AJD (nieuwbouw): BTW 10% + AJD (variabel); raadpleeg uw situatie.
- Notaris en register: ca. 1.000–2.000 € afhankelijk van de prijs en documenten.
- Beheer: 300–600 € als u de procedures delegeert.
- Meer: pro rata IBI, afvalstoffenheffing, gemeenschapscertificaat zonder schulden, aanmelding/wijziging van nutsvoorzieningen.
5) Contracten die u wel beschermen
- Reservering: inclusief opschortende clausules (NIE, financiering, taxatie) en realistische termijnen.
- Strafrechtelijke arras: definieert boetes als een partij zich niet aan de afspraken houdt. Lees het nauwkeurig en onderhandel over haalbare termijnen.
- Wie betaalt wat: maak duidelijk welke belastingen, kosten en meubilair inbegrepen zijn.
6) Notaris zonder drama
- Keuze: Calpe, Benissa, Altea… coördineer data met de verkoper en bank.
- Tolk: als u het Spaans niet vloeiend spreekt, bevestig dan een tolk. De notaris waardeert het en u slaapt beter.
- Volmacht: als u niet kunt reizen, verleent u een volmacht in uw land (met apostille en vertaling) zodat u vertegenwoordigd kunt worden.
7) Basis due diligence
- Nota simple: eigendom en lasten.
- Kadaster en overeenstemming met het register.
- Certificaten: gemeenschapskosten up-to-date, IBI betaald, energie-efficiëntie.
- Stedelijke situatie en, indien van toepassing, geldige vergunning/tweede bewoningsvergunning.
8) Als u een hypotheek nodig heeft
- Pre-goedkeuring voor niet-ingezetenen voordat u reserveert. Vermijd de houding van “die krijg ik zeker”.
- FEIN/FIAE: de Spaanse wet vereist informatie en een voorafgaand bezoek aan de notaris. Houd rekening met een bedenktijd.
- Documenten: inkomen, schulden, werkgeschiedenis, belastingen. Het is beter om beëdigde vertalingen klaar te hebben.
9) Realistische kalender
- Dag 0–7: reservering met voorwaarden + vaste NIE-afspraak + opening van de rekening gestart.
- Dag 8–30: due diligence, arras 10%, overboekingen voorbereid of hypotheek goedgekeurd.
- Dag 31–60: ondertekening bij de notaris en overhandiging van de sleutels. Zonder schokken.
Realistisch mini-verhaal: twee kopers, twee einden
Anna en Mark (België) tekenden een reservering in Calpe “om het veilig te stellen” en lieten de NIE voor later. Resultaat: ze misten een vlucht, betaalden voor meubelopslag en verloren bijna 5.000 € omdat ze de deadline voor de arras niet haalden.
Paul (Verenigd Koninkrijk) deed het tegenovergestelde: hij regelde zijn NIE via het consulaat, opende op afstand een Spaanse bankrekening met zijn al geverifieerde documenten en sprak in het contract een opschortende clausule voor financiering af. Hij tekende binnen 45 dagen en had nog tijd over voor een fideuá in de haven.
Maak het gemakkelijk: een methode zonder excuses voor het kopen in Calpe
- Definieer het nettobudget (prijs + ca. 12–13% kosten).
- Blokkeer een NIE-afspraak (Alicante/Benidorm/consulaat) voordat u vliegt.
- Open een niet-ingezeten Spaanse bankrekening met alle documenten klaar.
- Bereid fondsen/hypotheek voor met een goedgekeurd overboekingsplan en limieten.
- Reserveer met voorwaarden (NIE/financiering/taxatie) en termijnen met marge.
- Arras alleen als het bovenstaande op schema ligt. Geen blind geloof.
- Plan notaris en tolk, bekijk het concept van de akte en de certificaten.
- Teken en trek in met de overgeschreven nutsvoorzieningen en gemeenschap.
Wilt u de ondertekening zonder te zweten bereiken? Laten we vandaag praten
Als u tot hier heeft gelezen, kent u de ongemakkelijke waarheid: u heeft geen flatprobleem, u heeft een voorbereidingsprobleem. En het kan in dagen, niet in maanden, worden opgelost als u samenwerkt met iemand die de markt in Calpe dagelijks ervaart.
Bij Marina Digorn helpen we al meer dan 20 jaar internationale kopers aan de Costa Blanca de valkuil van het “later” te vermijden. We coördineren uw NIE (ja, ook de dringende NIE in Alicante), banen de weg bij banken, stellen de kalender op met de notaris, filteren echte eigendommen en begeleiden u in uw taal. Het resultaat: geen schokken, sleutels in de hand en zonder haast.
U wilt goed kopen. Wij brengen u naar de ondertekening.
Direct contact: info@marinadigorn.com | +34 619 89 16 85 | Av. de Ifach, 4, 03710 Calp, Alicante.
Uw volgende beslissing: een aanbetaling tekenen met papieren... of met geloof. Uw portemonnee weet wat te kiezen.
