Comment vendre un bien hérité lorsque l'héritier ne veut pas le vendre ?

La vente d'une propriété héritée peut être un processus compliqué, surtout lorsqu'il n'y a pas de consensus parmi les héritiers. Dans cet article, nous explorons les options légales et pratiques disponibles pour vendre une propriété héritée même si un héritier n'est pas d'accord.

Qu'est-ce qu'une Propriété en Indivision?

Lorsque l'on hérite d'une propriété, cela se fait généralement en régime d'indivision, ce qui signifie que tous les héritiers possèdent conjointement la totalité de la propriété, chacun avec un pourcentage spécifique. Cela nécessite le consentement de tous pour toute action significative, y compris la vente. Cependant, la loi offre des solutions en cas de désaccord entre les héritiers.

Option 1 : Extinction de l'Indivision

Une option consiste pour un ou plusieurs héritiers à acheter la part des autres, s'attribuant ainsi la propriété complète. Ce processus est connu sous le nom d'extinction de l'indivision.

Avantages :

• Économies Fiscales : Pas de paiement de la taxe sur les plus-values municipales ni de la taxe de mutation, bien que les héritiers qui vendent leur part doivent déclarer les gains en capital dans l'IRPF.
• Éviter les Conflits : C'est une solution amiable qui évite les litiges judiciaires.
• Plus Grand Profit : Le prix de vente est généralement plus élevé que lors d'une vente aux enchères judiciaires.

Inconvénients :

• Hypothèque : Si la propriété est hypothéquée, les héritiers vendeurs resteront titulaires à moins qu'un accord de novation de prêt soit conclu avec la banque.

Option 2 : Acte de Conciliation

En cas de désaccord, il est possible de recourir à un acte de conciliation, médié par un professionnel. Cet accord aura une valeur légale et évitera les procédures judiciaires.

Avantages :

• Voie Amicale : Évite les coûts et la durée d'une procédure judiciaire.
• Validité Légale : L'accord est contraignant et tout manquement peut être porté devant les tribunaux.

Option 3 : Vente aux Enchères Volontaires

Une autre option consiste à vendre la propriété par le biais d'une vente aux enchères volontaires si les héritiers sont d'accord pour vendre mais pas sur le prix. Cela se fait par le biais du tribunal de première instance.

Avantages :

• Éviter les Conflits de Prix : Le prix est déterminé par la vente aux enchères, pas par les héritiers.

Inconvénients :

• Processus Lent : Les ventes aux enchères judiciaires peuvent être plus lentes qu'une vente directe.
• Moindre Profit : Le prix obtenu est généralement inférieur à celui du marché libre.

Option 4 : Vente de l'Indivision

Un héritier peut vendre sa part de la propriété à une entreprise spécialisée dans l'achat d'indivisions.

Avantages :

• Éviter la Procédure Judiciaire : C'est une façon rapide de sortir de l'indivision sans passer par les tribunaux.
• Rapidité : Ce processus est généralement plus rapide qu'une action en justice.

Inconvénients :

• Moins d'Argent : Les entreprises acheteuses offrent moins d'argent que la valeur marchande.
• Conflits Potentiels : Cela peut générer des conflits avec les autres héritiers, surtout si l'un d'eux vit dans la propriété.

Option 5 : Partage de l'Indivision

La dernière option consiste à intenter une action en partage de l'indivision, où un juge ordonnera la vente de la propriété aux enchères publiques et distribuera les gains.

Inconvénients :

• Coût Élevé : Les procédures judiciaires sont coûteuses.
• Longue Durée : Cela peut prendre plus d'un an pour être résolu.
• Moindre Profit : Les enchères publiques aboutissent généralement à des prix inférieurs à la valeur marchande.

Conclusions Clés

Vendre une propriété héritée sans l'accord de tous les héritiers est compliqué mais pas impossible. Les options incluent l'extinction de l'indivision, l'acte de conciliation, la vente aux enchères volontaires, la vente de l'indivision et l'action en partage de l'indivision. Chacune a ses avantages et ses inconvénients en termes de coût, de temps et de profit potentiel.

Questions Fréquemment Posées

Peut-on vendre une propriété si un héritier ne le souhaite pas?

Oui, il existe plusieurs options légales pour le faire, comme l'extinction de l'indivision, la vente de l'indivision et le partage de l'indivision.

Que se passe-t-il si un héritier habite dans la propriété et ne veut pas partir?

Si la majorité des héritiers veut vendre, ils peuvent entamer une procédure d'expulsion. Il est recommandé de consulter un conseiller juridique dans ces cas.

Pour plus d'informations et d'assistance dans la vente de propriétés héritées, contactez-nous chez Marina Digorn Immobilier à Calpe. Nous sommes là pour vous aider!