Cómo Vender una Propiedad Heredada Cuando un Heredero No Quiere

Vender una propiedad heredada puede ser un proceso complicado, especialmente cuando no hay consenso entre los herederos. En este artículo, exploramos las opciones legales y prácticas disponibles para vender una propiedad heredada incluso si un heredero no está de acuerdo.

¿Qué es una Propiedad en Proindiviso?

Cuando se hereda una propiedad, generalmente se hace en régimen de proindiviso, lo que significa que todos los herederos poseen conjuntamente la totalidad del inmueble, cada uno con un porcentaje específico. Esto requiere el consentimiento de todos para cualquier acción significativa, incluida la venta. Sin embargo, la ley ofrece soluciones cuando no hay acuerdo entre los herederos.

Opción 1: Extinción del Condominio

Una opción es que uno o varios herederos compren la parte del resto, adjudicándose así la propiedad completa. Este proceso se conoce como extinción del condominio.

Ventajas:

• Ahorro de Impuestos: No se paga el Impuesto de Plusvalía municipal ni el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, aunque los herederos que vendan su parte deben tributar la ganancia patrimonial en el IRPF.
• Evitar Conflictos: Es una solución amistosa que evita disputas judiciales.
• Mayor Ganancia: El precio de venta es generalmente más alto que en una subasta judicial.

Desventajas:

• Hipoteca: Si la propiedad tiene una hipoteca, los herederos vendedores seguirán siendo titulares a menos que se acuerde una novación del préstamo con el banco.

Opción 2: Acto de Conciliación

Si no se llega a un acuerdo, se puede recurrir a un acto de conciliación, mediado por un profesional. Este acuerdo tendrá validez legal y evitará procedimientos judiciales.

Ventajas:

• Vía Amistosa: Evita los costos y la duración de un proceso judicial.
• Validez Legal: Lo acordado es vinculante y cualquier incumplimiento puede ser llevado a juicio.

Opción 3: Subasta Voluntaria

Otra opción es vender la propiedad mediante una subasta voluntaria si los herederos están de acuerdo en vender pero no en el precio. Esto se hace a través del Juzgado de Primera Instancia.

Ventajas:

• Evitar Conflictos por Precio: El precio lo determina la subasta, no los herederos.

Desventajas:

• Proceso Lento: Las subastas judiciales pueden ser más lentas que una venta directa.
• Menor Ganancia: El precio obtenido suele ser inferior al del mercado libre.

Opción 4: Venta del Proindiviso

Un heredero puede vender su parte de la propiedad a una empresa que se dedique a comprar proindivisos.

Ventajas:

• Evitar el Proceso Judicial: Es una forma rápida de salir del proindiviso sin pasar por los tribunales.
• Rapidez: Este proceso suele ser más rápido que una demanda judicial.

Desventajas:

• Menor Dinero: Las empresas compradoras ofrecen menos dinero que el valor de mercado.
• Conflictos Potenciales: Puede generar conflictos con los otros herederos, especialmente si alguno vive en la propiedad.

Opción 5: División de la Cosa Común

La última opción es interponer una demanda de división de la cosa común, donde un juez ordenará la venta de la propiedad en subasta pública y distribuirá las ganancias.

Desventajas:

• Coste Alto: Los procedimientos judiciales son costosos.
• Largo Plazo: Puede tardar más de un año en resolverse.
• Menor Ganancia: Las subastas públicas suelen resultar en precios inferiores al valor de mercado.

Conclusiones Clave

Vender una propiedad heredada sin el acuerdo de todos los herederos es complicado pero no imposible. Las opciones incluyen la extinción del condominio, el acto de conciliación, la subasta voluntaria, la venta del proindiviso y la demanda de división de la cosa común. Cada una tiene sus ventajas y desventajas en términos de coste, tiempo y potencial de ganancia.

Preguntas Frecuentes

¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?

Sí, existen varias opciones legales para hacerlo, como la extinción del condominio, la venta del proindiviso y la división de la cosa común.

¿Qué ocurre si uno de los herederos vive en el inmueble y no quiere irse?

Si la mayoría de los herederos quiere vender, pueden iniciar un procedimiento de desahucio. Es recomendable buscar asesoramiento legal en estos casos.

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