La boda que firmas sin leer el prenupcial
Paula compró un piso con vistas al Peñón de Ifach. Terraza perfecta, garaje, ascensor recién “pintado”. Tres meses después, primera junta: derrama de 18.600 € por fachada y 2.400 € por ascensor. Aplausos y manos al bolsillo. Ella no sabía que en las últimas actas ya se hablaba de cornisas sueltas y de un informe del arquitecto durmiendo en un cajón.
Te suena. Ves un piso en la Fossa, te enamoras, negocias 10.000 € de rebaja… y no miras la salud del edificio. Compras la casa. Heredas los problemas. Y la derrama te enseña a leer actas tarde. Brutal, pero cierto.
No compras metros. Compras decisiones pasadas y futuras de tus vecinos.
Si vas en serio con “comprar piso en Calpe sin sorpresas”, deja de mirar solo la cocina abierta y el sol de las 17:00. La auditoría de la comunidad de propietarios es el prenupcial que nadie te contó. Y sí, te puede ahorrar 30.000 € en 2025.
El ritual que repites (y te mete en líos)
Así compras cuando nadie te frena
Llamas, visitas, te gusta. Pides nota simple, hipoteca, una segunda visita al atardecer para “sentir la luz”. Preguntas por gastos: “¿Cuánto se paga al mes?” — “Unos 65 €”. Te quedas tan ancho. Si te acuerdas, pides “las últimas actas”, y te envían la del verano pasado con el menú de la paella. Todo parece normal.
Firmas arras. Y después aparece el grupo de WhatsApp del edificio: el del 4ºA no paga, el 2ºB alquila a grupos cada fin de semana, el ascensor falla porque “está viejo” y la ITE/IEE vence este año. Eso no estaba en el anuncio, claro.
La versión local (Calpe en HD)
En Calpe y Costa Blanca, los edificios de primera línea de los 70-80 sufren salinidad, garajes con humedades, barandillas oxidadas y fachadas caravista con fisuras. En la Manzanera, Maryvilla o Canuta, los muros de contención cuentan historias. Y en verano, las comunidades con 40% de alquiler vacacional vibran… demasiado.
El punto ciego que te cuesta caro
Crees que haces due diligence porque miras el piso y la hipoteca. Pero el error es este: auditas la vivienda y no auditas la comunidad. Preguntas por el IBI y olvidas el fondo de reserva. Valoras la cocina, no el plan de mantenimiento. Celebras un “gasto de comunidad bajo”, cuando muchas veces significa “nadie invierte en el edificio y te explotará en la cara”.
Otra trampa: pensar que “si fuera grave, la inmobiliaria lo diría”. Muchas agencias ni piden documentación comunitaria. En Marina Digorn, en cambio, hacemos due diligence de edificio: administrador, actas, IEE/ITE, morosidad, litigios y números. Porque venderte una vista y dejarte una deuda es un mal negocio para todos.
Lo que pasa si no cambias (y sí, duele)
- Derrama sorpresa: 8.000–30.000 € por rehabilitación de fachada o impermeabilización de cubierta. A pagar “en tres plazos”.
- Ascensor que muere en agosto: cambio completo 45.000–70.000 €; tu parte depende del coeficiente. Sin ascensor, el ático deja de “valer lo que pagaste”.
- Morosidad del 20%: los que pagan, pagan el doble. El administrador persigue a deudores; tú esperas sentado.
- IEE/ITE caducada: inspección desfavorable, requerimiento municipal y obras obligatorias bajo amenaza de sanción.
- Juicios abiertos: un pleito con la constructora o con un vecino tóxico. Honorarios, procurador, tiempo y ansiedad.
- Piscina cerrada en agosto: problemas de depuradora o licencia. Disfrute cero, ruido máximo.
Lo peor no es el dinero; es la sensación de “me la metieron doblada”. Ese zumbido constante cada vez que entras al portal y ves una grieta que no veías antes.
La revelación: audita la comunidad como si fueras el banco
Tu banco no te presta sin ver papeles. Haz lo mismo con el edificio: auditoría express y sin romantizar. 90 minutos, nueve documentos clave, siete preguntas incómodas y tres comprobaciones in situ. Si algo huele raro, o renegocias o te vas. Punto.
En 2025, con IEE/ITE obligatoria para edificios antiguos en la Comunitat Valenciana, subvenciones en danza y costes de construcción al alza, comprar “a fe” es pedir problemas. El edificio tiene historial clínico. Léelo.
El futuro que quieres (y es alcanzable)
Imagínate esto: compras en Calpe, junio de 2025. Vas a la playa y no al notario a preguntar por un pleito. La comunidad tiene plan de mantenimiento, morosidad baja, un fondo de reserva que existe, y un administrador que contesta. Las actas no esconden bombas. Si hay obras previstas, ya las metiste en el precio. Duermes. Disfrutas la terraza. Y cuando te llega una convocatoria, la lees sin sudar.
La Checklist brutal para auditar la comunidad (Calpe, 2025)
Documentos que debes pedir antes de reservar
- Últimas 3 actas de junta (ordinarias y extraordinarias). Busca palabras como “desprendimientos”, “impermeabilización”, “ascensor”, “morosidad”, “demanda”.
- Certificado de estar al corriente y certificado de derramas aprobadas emitidos por el administrador de fincas. No aceptes “de palabra”.
- Estado de cuentas: presupuesto anual, fondo de reserva y % de morosidad. Un 10% ya rasca; 20% es sirena roja.
- IEE/ITE vigente (o informe técnico). En edificios de +50 años en la Comunitat Valenciana debe existir. Lee conclusiones y plazos.
- Pólizas de la comunidad: multirriesgo y responsabilidad civil. Pide siniestros abiertos y denegaciones.
- Informes de ascensor y OCA (inspección). Número de averías en 12 meses y presupuesto de modernización, si existe.
- Estatutos y normas internas (alquiler turístico, mascotas, usos de terraza, toldos, cerramientos).
- Libro del edificio o plan de mantenimiento si existe; si es nueva construcción, seguro decenal y garantías activas.
- Listado de litigios de la comunidad (construcción, ruidos, impagados, ocupación de zonas comunes). Vale un correo del administrador.
Comprobaciones legales y registrales
- Nota simple actualizada: cargas, afecciones urbanísticas, embargos, servidumbres, cuota de participación.
- Catastro y realidad física: metros, terrazas, trastero y garaje. Si hay cerramientos, pregunta por acuerdos y licencias.
- Licencia de primera ocupación o equivalente (LPO). Ojo con viviendas antiguas sin regularizar.
- Ayudas y subvenciones en marcha (fachadas, eficiencia): si la subvención depende de empezar obras, puede exigir derrama puente.
Preguntas incómodas al administrador/presidente
- ¿Cuál fue la última derrama y por qué? ¿Queda algo por pagar?
- ¿Qué obras previsibles hay en 12–24 meses? (fachada, cubierta, garaje, accesibilidad, placas solares)
- ¿Morosidad actual y tendencia? ¿Quiénes? (sin datos personales, pero porcentaje por escalera)
- ¿Algún pleito abierto? ¿Quién demanda a quién y por qué?
- ¿Cada cuánto se convoca junta? ¿Hay plan de mantenimiento o todo es “arreglar cuando se rompe”?
- ¿Prohibiciones o límites al alquiler vacacional y horas de piscina?
Revisión exprés in situ (20 minutos que valen oro)
- Fachada y barandillas: fisuras verticales, óxido, piezas sueltas. Mira los cantos de forjado.
- Cubierta (si te dejan): charcos, membranas rotas, penetraciones mal selladas.
- Garaje: manchas de humedad, pilares con “costra”, manchas blancas (sales), ventilación.
- Sala de máquinas del ascensor: limpieza, etiquetas de mantenimiento, aceite en el suelo.
- Cuarto de contadores: cableado Frankenstein, olores, puertas reventadas.
- Portal y escaleras: parches eternos, iluminación cutre (síntoma de “vamos tirando”).
- Buzones y tablón: avisos de impago, multas del Ayuntamiento, notas de “no usar la piscina”.
Señales rojas típicas en Calpe y costa
- Edificio 70–90 en primera línea con caravista “bonito” y desprendimientos en aleros.
- Comunidades en ladera (Maryvilla, Canuta) con muros de contención fisurados o drenajes colapsados.
- Garajes con olor a salitre y armaduras vistas: bienvenida a la corrosión por cloruros.
- 40% de viviendas turísticas: rotación alta, más desgaste y juntas guerreras.
- Ascensor veterano con paradas que “bailan” medio escalón. Modernización a la vista.
Números rápidos: cuánto cuesta cada “sorpresa” en 2025
- Fachada (rehabilitación): 400–800 €/m².
- Cubierta (impermeabilizar): 150–250 €/m².
- Garaje (impermeabilización losa): 80–150 €/m².
- Ascensor (modernización/cambio): 45.000–70.000 € por aparato.
- Accesibilidad (rampa/plataforma): 10.000–30.000 €.
- IEE/ITE del edificio: 1.000–4.000 € según tamaño.
- Honorarios legales por pleito comunitario: varios miles, y meses de vida.
Traducción: con un coeficiente del 2,5%, una obra de 200.000 € son 5.000 € para ti. Si tienes dos garajes y un trastero, suma.
Cómo te ayudamos a comprar sin sorpresas en Calpe
Si no quieres convertirte en detective de fin de semana, hazlo con quien lo hace cada día. En Marina Digorn (Calpe, Costa Blanca) hacemos due diligence de edificio antes de que firmes nada:
- Pedimos y revisamos actas, IEE/ITE, pólizas, estado de cuentas, morosidad y litigios con el administrador.
- Coordinamos comprobaciones legales (Registro, Catastro, LPO) y técnicas esenciales.
- Estimamos derramas probables en 12–24 meses y negociamos el precio con datos, no con “sensaciones”.
- Multilingüe: español, inglés, francés, alemán, ruso, neerlandés. Porque “derrama” no se traduce con Google sin dolor.
- Checklist descargable “Auditoría de comunidad en Calpe” para que no te dejes nada.
Somos una agencia local con más de 20 años en Calpe y Costa Blanca. Y sí, a los vendedores les garantizamos venta en 90 días o reducimos comisión. ¿Para qué te sirve a ti como comprador? Acceso a inventario curado y a comunidades sanas donde no te van a romper la hucha al llegar.
Lo siguiente: decide si te casas con deuda o con tranquilidad
Si has leído hasta aquí, ya sabes que el piso bonito no compensa una comunidad enferma. La pregunta es simple: ¿quieres ser el que “se la jugó” o el que compró con control total?
Da el paso que el 90% no da y ahórrate el susto:
- Descarga la guía incómoda para auditoría de comunidad y lista de preguntas al administrador.
- Reserva una consulta (virtual o en nuestra oficina de Av. de Ifach, 4) para revisar un edificio real que tienes en el radar.
- Solicita que hagamos la due diligence completa de esa comunidad antes de las arras. Si hay bomba, la vemos. Si está sano, compras tranquilo.
Contacto directo: +34 619 89 16 85 · info@marinadigorn.com · www.marinadigorn.com
Comprar en Calpe sin sorpresas no es suerte. Es método. Y empieza por auditar la comunidad que estás a punto de “casarte”. ¿Vamos?
